不動産投資の法人化で最大の利益! 2つの秘策と 融資に関する勘違い(後編)

  1. お金持ちのマインドと税金

不動産投資の法人化最大の利益
 2つの秘策と 融資に関する勘違い(後編)

こんにちは! お金持ち案内人のレイです!

不動産投資を始めようとして「まずは法人を設立して買っていこう!」と考える人は多いです。ところが安易に法人設立して物件を購入してみたら、実は非効率だった・・・なんて事があるんです(-_-;)

「法人化のメリット(前編)」では、法人化の賢い方法について お伝えしました。 まだご覧になってない方は、まずこちらからどうぞ。
 〈参考:不動産投資の法人化のメリットは? 賢い方法は妻を代表に!(前編)

本日は「不動産投資における法人化」の後編として「法人の利益を最大にする秘策」とも言える運用方法2つと、世間でよくある融資に関する勘違い(笑)について、お話していきます。

ごゆっくり、ご一読下さい。

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自由に使えるお金を増やす2つの方法】

利益を最大にする⇒自由に使えるお金を増やす という意味でもあります。

法人と個人は別人格なので、法人のお金を個人が自由に使う事はできません。

また法人の利益には「法人税」、そこから個人にお金を移動すると「所得税」「住民税」等がかかってきて、税金からは逃げられない!というお話をしました(前編)。

なので・・・「税金を抑える方法」を2つ、特別にお教えしましょう(^^)/

《①家族に給与として分配する》

家族の中で収入が無いor収入が低い配偶者や子供或いは高齢の親などに「給与」として支払い、法人の経費として計上します。

数字として「法人税」は軽減され、世帯全体として自由に使えるお金が増えますよね。
もちろん家族には「所得税」が極力かからないように、上手に調整をします。

つまり 

世帯全体の税金を減らす⇒自由に使えるお金が増える

というわけです!

《②退職金として支払う》

資金的に余裕がある場合、法人の利益は ずーっとそのまま置いておきます。 そして役員が退職したり、代表者が辞める時(会社をたたむ)に「退職金」として個人に支払います。

退職金にかかる税金は大きく軽減されるので、かなり得になるんです。
 ・退職所得控除額;800万円+70万円✕(勤続年数-20年)
 ・課税退職所得;(退職金ー退職所得控除額)✕1/2

〈参考:退職金と税 https://www.nta.go.jp/publication/pamph/koho/kurashi/html/02_3.htm

例えば法人で30年運用、2,500万円の利益がプールされていた場合、
個人に2,500万円を動かすと、税率:50% 手取り額;1,250万円
退職金として2,500万円を動かすと
 退職所得控除;800万円+70万円✕(30ー20)=1,500万円
 課税退職所得;(2,500ー1,500)✕1/2=500万円
そして500万円にかかる税率;30% 手取り額;2,350万円

え~ こんなに違うんですの?!

ある程度の長期に渡り、資金移動の融通は利きませんが
メリットは大きいですね!

【個人事業主だけの裏技

本業が「個人事業主」のあなただけが使える秘策です(笑)

不動産賃貸業の法人を設立した個人事業主は、まずは
その法人から「給与」を受け取るんです。
「給与所得控除」を賢く使うことにより
給与55万円/年 までは税金がかかりません。

〈参考:給与所得控除 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1410.htm

個人事業主の収入は「事業所得」に分類され、国民健康保険(国保)への加入が義務ですよね?
法人から「給与」を受け取る事になると、サラリーマンと同様に社会保険(社保)に加入できるわけです。
だから? どういうこと? この秘策は「社会保険料」がポイントになります。

個人事業主として仮に1,000万円(事業所得)稼いでいても、社保の収入基準の算定は55万円です。
年収1,000万円の場合の国保などの保険料関係は、ざっと100万円
給与55万円の収入基準の社保は、、なんと20万円ほどなんです!

毎年80万円・・・
この差、すごくないですか~(笑)

但し、事業の売上げにかかる「所得税」や「消費税」は、納めなければダメですよ(笑)

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【融資に関する世間の勘違い(笑)】

ではここで1つだけ、世の中に多く勘違いされていることをお伝えしておきますね。

「法人化すると、融資が組みやすくなる」

これ、単なる勘違いです!

確かに一般企業であれば、会社の売上げや利益が大きいと銀行の評価が上がり、融資を引きやすくなります。
不動産賃貸業の法人は、個人の延長という位置付けなんです。代表者や従業員といっても、ほぼ家族間で完結するのが ほとんどだからです。 

もっとも法人として何十億の資産があるとか、売上げや利益が何千万というような、事業法人として捉えられるほどの規模なら別ですが(笑)

銀行からは「法人として」というより「個人として」融資の審査を受けることになります。
なので、法人化と銀行融資は関係がないことを、覚えておいて下さい。

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【まとめ】

ここまで、不動産賃貸業を法人化して利益を大きくする2つの方法と よくある勘違いについてお話しました。
他にも人により状況により、さまざまな方法を用いて法人の利益を上げることができます。

どんな物件を取得して、どんな運用をすればいいのか?を しっかり見据えていかないと「せっかく法人を作ったのに・・・」なんて残念なことになってしまうかも(>_<)

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