収益物件の「借り換え」には諸費用３つが！
　メリットは意外に小さいってホント？

こんにちは！　お金持ち案内人のレイです！

収益物件を運用中、少しでも金利が安い金融機関に借り換えたいと思う人は多いですよね。　ですが「金利が安いから借り換えが得！」という安易な考えで行なうと、思いがけない損をするケースがあるのも本当です。。

本日は、収益物件におけるローン借り換えの注意点についてのお話です。　重要な検討項目や具体的数字に基づいて、メリットがあるのか否かを解説します。

ごゆっくり、ご一読下さい。

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【物件をいつまで保有する？】

収益物件は、どこかで売却＆組み換えをしながら資産形成をすることが多いです。　なので、
「この物件を いつまで保有する予定なのか？」を考えることは大事ですね。

例えば、残りの融資期間が 10年の収益物件の場合、
現在の金利が 1.5% であり、金利 1.2% の金融機関が見つかったとしましょう。確かに金利だけを比べれば得になりそうな気がしますよね。

　〈参考；アパートローンの金利って、たとえ3%でも収支に問題なし(^^)〉

【借り換えの諸費用】

借り換えをするには、主に３つの諸費用がかかってきます。

《①登記費用》

「抵当権設定費用」と「抵当権抹消費用」の２つがかかります。
これらは登録免許税として決められており、金額は設定する抵当権額によって違ってきます。　加えて司法書士に依頼する報酬もかかります。

目安は、借入金額の 1% 程度という感じですね。

《②ローン事務手数料》

収益物件の場合には、融資額に対しての割合を定めているケースが多いので、目安の幅としては、
融資額の 2% と見ておけば上振れの可能性は低いと言えるでしょう。

《③違約金》

金融機関は、いわゆる利子で儲けているので、借り換えや繰り上げ返済は「違約」になるわけで、そのため手数料の支払いが求められるんです。　この違約金も金融機関により大きく異なります。　定額のところもあれば、返済額に対しての割合の金額になるところもあります。

収益物件に関しては住宅ローンとは異なるので、やはり返済額に対する割合が多いです。
こちらも目安は、返済額の 2% というのが妥当ですね。

　〈参考；ローン借り換えのメリット＆２つの注意点、住宅ローンも同じですょ　〉

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【具体的な数字で検証】

残債が 3,000万円の物件の借り換えを検討してみると、、諸費用が約150万円かかってきます。

・登記費用；30万円
・ローン事務手数料；60万円
・違約金；60万円

この 150万円をかけて金利を安くする方が、このまま返済を続ける場合より得なのか？ をしっかり考えることが重要になります。　返済総額の比較だけでなく、すぐに 150万円を用意するという負担も考慮しなければなりません。。

　〈参考；ローン金利; 1.5% VS 3.0%、ポイントは税金！ 数字で検証？〉

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【まとめ】

ここまで、収益物件の借り換えには諸費用３つが！メリットは意外に小さいってホント？ について、お話しました。　「借り換え」は、金利が異常に高いとか特別な事情がある場合でなければ、意外とメリットが大きくないというのが現実なんです。

収益物件を購入する際「あとで借り換えすれば大丈夫」なんて言われるまま、安易に投資を始めるのは、時にリスクが大きいかもしれませんょ(-.-)

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