【オーナーの悩み】対応が悪い管理会社の
　　変更を見極めるタイミングは？

こんにちは！　お金持ち案内人のレイです！

収益物件を購入して運用を始めると、ほとんどのオーナーは管理会社と関わりを持つようになりますよね。　不動産投資＝ほったらかし投資　と言えるのは、管理会社様のおかげです。
　〈参考；管理会社って何？(前編)　どんな事をしてもらえるの？〉

ところが中には、管理会社が やるべき事を迅速に処理しなかったり入居者様の声に耳を傾けなかったり、あげくオーナーとも意見が合わない・・・なんてことが起こる場合も少なくありません。　特に賃貸業を始めたばかりのオーナーさんは「どうしよう？」「自分で管理した方がいいのかな？」等と悩む方が多いんです。。

本日は、オーナーとして「管理会社を変えようか？」「いっそ自主管理にするのが楽なのか？」等と困っている場合の解決策について、そのタイミングや注意点をお話します。

ごゆっくり、ご一読ください。

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【管理変更のタイミング】

できれば、あまり頻繁に変更するのは良くないですが・・・
変更した方がいいなと見極めるポイントは、以下２つとなります。

・明らかな技術面の不足ゆえ「空室」が埋まらない
・オーナーと同じ価値観で仕事ができない

《技術面の不足》

例えば「空室が埋まらない」時、会社としては どうにもできない原因がある場合があります。

管理をしてもらっている会社が物件のエリアに営業店を持っていなくて、地元の客付け業者に依頼するしかないというケースです。　一方で、そのエリアに管理と賃貸の両方をやっている営業店を持っている会社があれば・・・そちらに依頼した方が圧倒的に有利ですよね(^^)/

こんな時は、担当者が どんなに頑張っても、会社として勝てない状況となります。
一刻も早く管理会社の変更を検討すべきタイミングですね！

《同じ価値観を持てない》

こちらも「空室が埋まらない」という例で、お話しましょう。

賃貸が決まることで管理会社には手数料が入り、オーナーには家賃が入る・・・つまりWin-Winの関係になれるからこそ、お互いに連携して仕事をするわけですね。　このことを、しっかり理解して行動してくれる管理会社は素晴らしいパートナーになります。

一刻も早く管理会社の変更を検討すべきタイミングですね！

【頻繁な変更はNG！】

そうは言っても、管理会社変更を頻繁にするのは、お勧めしません！
たとえ問題があっても、最低２年間程度は継続すべきと考えます。なぜ頻繁な変更はNGなのでしょうか？　理由は２つあります。

《① 入居者様の問題》

《② 保証会社の問題》

入居の際には「保証会社」を利用する方が増えており、そのためには保証会社と管理会社が提携する必要があります。　管理変更に伴って、保証会社との契約も解約になるわけです。
変更後は、新たに入居者様に支払いをお願いする or オーナーが費用負担する　いずれかで再加入してもらう必要が生じます。

以上、管理会社変更にはデメリットもあるので、頻繁な変更は お勧めしません。

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【新 管理会社に必ず伝えること】

管理会社変更をする際には「なぜ変更することになったのか？」を必ず伝えて下さい！
空室の問題なのか？入居者トラブルなのか？・・・いろいろありますよね～
　〈参考；オーナー泣かせの不良入居者は、家賃滞納者だけじゃない！〉
　〈参考；家賃滞納の入居者様に対して オーナーが行う５つのステップ！〉

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【まとめ】

ここまでオーナーの悩み解決編として、対応が悪い管理会社の変更を見極めるタイミングについて、お話しました。
管理変更は、こまめに何度も行うモノではないですが、投資成功のためには しっかり見極めて変更するべきです。　ダラダラしていると、ただ無駄な時間を過ごしてしまいますから(-_-;)

今まさに管理会社に困っているというあなた、管理変更をしたいけど～と悩んでいるあなた、LINE友だち登録からお気軽にご相談下さい(^_-)-☆　もちろん管理に限らず “運用全般のお悩み” も歓迎ですょ。

では次回も、お金持ちへの道案内をお届けさせていただきますね☆彡
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