家賃滞納者に行うオーナーの５ステップ＆
やってはいけない３つのNG行動！
こんにちは！ お金持ち案内人のレイです！
大家業をしていると「何ヶ月も家賃を滞納していて、全然払ってくれない」入居者様に当たってしまった経験があるのでは？ 悪い人ではないんだけど、、でも家賃を滞納するのは困るし、オーナーとしては何らかの対処をするしかないですよね。
本日は、そんな不良入居者(家賃滞納者)がいる場合の対処法５ステップと、やり方によってはオーナーが訴えられてしまうかもしれない３つのNG行動について、お話します。
支払わない相手が悪いのに・・・と残念な結果にならないように、注意して下さいね。
ごゆっくり、ご一読下さい。
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【家賃滞納者への対応 ５つのステップ】
ほとんどの入居者様は、月末に翌月の家賃を払うというサイクルで生活しています。時々 期日に遅れることがあっても何とか払っている間は、特に問題にはなりません。
少し遅れ気味 or どうも危なさそう・・・という入居者様に対しては、５つのステップに沿って対応していくことになります。
《①催促する》
本来 払われるべき家賃が入金されない場合、まずは「払って下さい」と促します。
数ヶ月に渡って滞納の時には、
「期限を決める」
「滞納分を分割して毎月の分に上乗せする」
等の方法を取ります。
この段階で解決できるのが、一番望ましいですよね(^^)
《②「退去」という言葉を出して催促する》
家賃滞納者を、そのまま住まわせておくわけにはいきません！ なので、オーナー自身 or 管理会社から
「賃料を払わないなら出て行ってもらいます(退去)が、どうされますか？」と声をかけます。
「出ていかなきゃいけない」ということが現実性を帯びる事で、素直に家賃を払う人もいます。
甘えているんですかねぇ。。
《③退去申立て》
滞納期間が２～３ヶ月に及んでも、そのまま払わずに居座る人が出てきます。
この段階になったら、弁護士に依頼して
「内容証明郵便」を使って退去申立てを行うことになります。 内容は「〇月〇日までに出ていかないなら裁判沙汰にします」というモノですね。
その結果、すぐに退去する人もいます。
また保証会社に加入している入居者様の場合は、保証会社が すぐに裁判手続きに入ったりします。
保証会社が絡んでいる場合は、カード未払い等と同様に個人の信用情報に傷がつくことがあるので、その旨を滞納者に伝えるのも効果があるかもしれませんね。
《④調停が開かれる》
裁判になりそうなのに、それでも退去しない方の場合は、裁判所で「調停」が開かれ、家賃滞納者とオーナー or 代理弁護士による話し合いをします。 オーナーや管理会社に落ち度がないのに入居者が滞納しているケースは、かなり短期間で「オーナーの勝訴」となります。
調停で決まったことは「法的な決定事項」となるので、家賃滞納者は出ていかなければなりません！
決まったことは守るべき！これが法治国家ですから。
《⑤強制執行を行う》
ここまで来ても、出ていかないという「強者」も、中には居るんですょ(-_-;)
調停結果に基づき、オーナーが「強制執行」の申立てをすると、弁護士や裁判所の執行官により荷物が持ち出され、本人も追い出されてしまいます。
本来は、滞納している不良入居者の部屋でも勝手に入ることは許されていません。ですが強制執行になると、入居者の意思に関わらず部屋に入ることが認められるんですね。
この５つのステップを踏んで進むのにかかる期間は、約７ヶ月～１年以上とも言われています(>_<)
ここまで来ないうちに、なんとか解決したいですよね～
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【家賃滞納者を追い出すのにかかる費用は？】
どうしても払わない or 出ていかない相手の場合、主に下記のような費用がかかってきます。
＊③の弁護士に依頼する内容証明郵便；１通 1,500～3,000円
＊④調停のため、弁護士に委任契約；着手金；10～40万円(家賃20万円以下)
滞納分の回収ができた場合；成功報酬；回収金額の10～20%
＊⑤強制執行の申立ての際；裁判所に予納金；約65,000円
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【オーナーのNG行動３つとは？】
家賃滞納者に対しては、オーナーも ついイライラしますよね。 但し、この３つの行為は絶対にやってはいけません！ 逆に訴えられる場合さえ ありますから。。
①電話に出ないからと、玄関ドアやポストに張り紙をする行為。
②連絡がつかないから勤務先に電話するのはOK。ですが「○○さんが滞納している」ことを他の人に話す行為←プライバシー侵害になる。
③家賃を払わないのに、なかなか出ていかないからと、勝手に玄関のカギを取り換える行為。
くれぐれも、気をつけましょう！！
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【まとめ】
ここまで、家賃滞納者に対するオーナーの５ステップ＆やってはいけない３つのNG行動について、お話してきました。
家賃を払ってもらう or 退去してもらう いずれも面倒なステップが生じたり、ほとんど回収できないだけでなく余分な費用がかかることもあります。
滞納を長期間そのままにしているのは大きなマイナスなので、回収が難しいと判断したら、できるだけ早く次の行動に進むのをお勧めします。
こうならないためには、まず入居申込段階での
「入居審査」が一番大事 です！
管理会社もオーナーも、慎重に審査することで
「不良入居者」を外すことが何より重要ですね。
〈参考；迷惑住人は家賃滞納だけじゃない！ オーナーの心の準備(?)と対応〉
せっかく物件を購入しても、運用中に いろいろ課題が出てくる場合は多いです。
〈参考；【実録】トラブル満載の入居者は、外国籍の若者だった〉
〈参考；アパート敷地内のゴミ置き場 根深い問題の解決策は？〉
〈参考；退去費用の踏み倒し？！ 法的リスクとオーナー側の対策〉
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