不動産投資の「キャッシュフローツリー」 最終手残り額が重要!

  1. FPによる お金の魔法

不動産投資の「キャッシュフローツリー
  最終手残り額が重要!

こんにちは! お金持ち案内人のレイです!

収益不動産の購入を考えて業者に行くと、物件説明と共に提示されるのが「シミュレーションシート」です。これは、この物件を「この条件」で「〇年間運用」して「この価格で売却」して税金を精算した場合の「最終手残り」を示したモノです。
但しここには、素人目には よくわからない数字のマジックが潜んでいることが多いんです(笑) 

本日は、全ての投資をする上で最も重要な「キャッシュフローツリー」のお話です。
これは「収入ー支出ー経費=手残り」を表したもので、正確な数字を入れる事が前提になります。不動産投資においては「シミュレーションシート」として知られていますね。

「そんなの知ってるよ?」「何を今さら?」・・・
まぁそう仰らずに、とても重要な内容なので、改めてしっかり学んでください!
特に不動産投資で使う用語も併せて説明するので、ぜひ覚えていきましょう(^^)/

ごゆっくり、ご一読下さい。

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【不動産投資の用語とキャッシュフローツリー】

不動産投資における主な用語キャッシュフローツリーは、こうなります。

GPI
EGI
▲OPEX
ーーーーー
NOI
▲ADS
ーーーーー
BTCF
▲TAX
ーーーーー
ATCF

いっぱい略語を並べましたが、この1つ1つに数字を当てはめると、最後に「手残り額」が算出できます。 つまり
全体として、お金の流れを表しているんです。

上から下に金額が流れて、まるで「1本の木」のように見えるので、この図を

キャッシュフローツリー

と呼びます!
では、ここから用語を1つずつ見ていきましょう。数字は全て1年間として計算します。

《GPI;潜在総収入》

この物件が最大でどのくらいお金を稼ぐ力があるか?を表しています。物件の敷地内に設置している
自動販売機などの付随収入も含みます。
「満室時想定収入+付随収入」です。

《EGI;実行総収入》

空室損などの数字を引いた、実際に近い数字を表しています。
「GPIー空室損」と考えます。

《OPEX;運営費》

ランニングコストと呼ばれます(ランコスト)。
水道光熱費や管理費など、物件の運用に必要な経費の数字です。

《NOI;純収益》

物件のポテンシャルを表します。エリアや物件そのもの、間取り等の条件を加味した数字となるので、このNOIを元に算出した利回りは他の物件との比較に よく使われます。
「EGI-OPEX」となります。

難しい話は、もういいや・・・というあなた、
もう少しお付き合い下さいな(笑)

基本を知っていれば、業者が作成してくる
シミュレーションシートの裏側(?)も

一目瞭然!
 騙される心配もなくなります。

《ADS;ローン返済額》

ほとんどの方は融資を使うので、その返済額になります。
現金一括購入の場合は、、もちろんゼロですね。

《BTCF;税引き前キャッシュフロー》

世の中で一般に言われる「キャッシュフロー」です。
「NOIーADS」となります。
 〈参考:【物件選びのポイント】 利回り第一!には、落とし穴が(゜.゜)

《TAX;税金》

物件にかかる固定資産税等の税金です。

《ATCF;税引き後キャッシュフロー》

税引き前のキャッシュフローから税金を引いたもの、つまり「手残り額」です。
「BTCFーTAX」となります。
BTCFのBは bfore、ATCFのAは after あ~なるほど!って感じですね(^^)

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【全体像を数式で表すと・・・】

ここまで、おつかれさまでした(笑)
では、これを数式で整理してみましょう。

 満室総収入(GPI)ー空室損=実行総収入(EGI)
 EGIー運営費(OPEX)=純収益(NOI)
 NOIーローン返済額(ADS)=税前キャッシュフロー(BTCF)
 BTCFー税金(TAX)=税後キャッシュフロー(ATCF)=手残り額

【実際に数字を入れると?】

もうバッチリだよ!というあなたに『例題』を1つ提示します(^^)/
学生時代に戻ったつもりで、tryしてみて下さい!

〈物件条件〉
 ・満室収入;450万円
 ・空室損;10%
 ・運営費;12%
 ・ローン返済額;300万円
 ・税金;20万円

これをキャッシュフローツリーにすると、

GPI 450
EGI 405
▲OPEX 54
ーーーーーーー
NOI 351
▲ADS 300
ーーーーーーー
BTCF 51
▲TAX 20
ーーーーーーー
ATCF 31  (手残り額)

如何でしたか? 手残りは、毎年 31万円です。
これで もう悪徳業者も怖くありませんね(笑)
 〈参考;不動産業者の定番トーク3選 ウソじゃないけど、、危険です?!

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【まとめ】

ここまで、投資 特に不動産投資における「キャッシュフローツリー」と最終手残り金額について、用語も交えてお話してきました。不動産においては「シミュレーションシート」と呼ばれます。

残念ながら良心的な業者は少なく(笑)、自社お勧め物件の購入の宣伝になるような「数字のマジック」が隠れていることが、多々あるのが現状なんです(-_-;)

このツリー作成の仕組みを理解すると、悪徳業者(?)が使う数字のマジックに簡単に騙されるのを避けることができます! なぜなら自分で「シート作成」すらできるわけですから(*^^)v
お金の流れは とても重要なので、しっかり理解しておきましょう!

〈参考;収益物件を買えば、誰でも儲かる? その間違いの理由は2つです(笑)
〈参考;不動産投資失敗の3パターン! あなたは陥っていませんか?

「この物件購入、どうしようかなぁ?」・・・その時は、まず

キャッシュフローツリーの作成

を、お勧めします。

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