不動産投資の「キャッシュフローツリー」
　　最終手残り額が重要！

こんにちは！　お金持ち案内人のレイです！

収益不動産の購入を考えて業者に行くと、物件説明と共に提示されるのが「シミュレーションシート」です。これは、この物件を「この条件」で「〇年間運用」して「この価格で売却」して税金を精算した場合の「最終手残り」を示したモノです。
但しここには、素人目にはよくわからない数字のマジックが潜んでいることが多いんです(笑)　

本日は、全ての投資をする上で最も重要な「キャッシュフローツリー」のお話です。
これは「収入ー支出ー経費＝手残り」を表したもので、正確な数字を入れる事が前提になります。不動産投資においては「シミュレーションシート」として知られていますね。

「そんなの知ってるよ？」「何を今さら？」・・・
まぁそう仰らずに、とても重要な内容なので、改めてしっかり学んでください！
特に不動産投資で使う用語も併せて説明するので、ぜひ覚えていきましょう(^^)/

ごゆっくり、ご一読下さい。

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【不動産投資の用語とキャッシュフローツリー】

不動産投資における主な用語とキャッシュフローツリーは、こうなります。

GPI
EGI
▲OPEX
ーーーーー
NOI
▲ADS
ーーーーー
BTCF
▲TAX
ーーーーー
ATCF

いっぱい略語を並べましたが、この１つ１つに数字を当てはめると、最後に「手残り額」が算出できます。　つまり
全体として、お金の流れを表しているんです。

上から下に金額が流れて、まるで「１本の木」のように見えるので、この図を

キャッシュフローツリー

と呼びます！
では、ここから用語を１つずつ見ていきましょう。数字は全て１年間として計算します。

《GPI；潜在総収入》

この物件が最大でどのくらいお金を稼ぐ力があるか？を表しています。物件の敷地内に設置している
自動販売機などの付随収入も含みます。
「満室時想定収入＋付随収入」です。

《EGI；実行総収入》

空室損などの数字を引いた、実際に近い数字を表しています。
「GPIー空室損」と考えます。

《OPEX；運営費》

ランニングコストと呼ばれます(ランコスト)。
水道光熱費や管理費など、物件の運用に必要な経費の数字です。

《NOI；純収益》

物件のポテンシャルを表します。エリアや物件そのもの、間取り等の条件を加味した数字となるので、このNOIを元に算出した利回りは他の物件との比較によく使われます。
「EGI－OPEX」となります。

難しい話は、もういいや・・・というあなた、
もう少しお付き合い下さいな(笑)

基本を知っていれば、業者が作成してくる
シミュレーションシートの裏側(？)も
一目瞭然！　騙される心配もなくなります。

《ADS；ローン返済額》

ほとんどの方は融資を使うので、その返済額になります。
現金一括購入の場合は、、もちろんゼロですね。

《BTCF；税引き前キャッシュフロー》

世の中で一般に言われる「キャッシュフロー」です。
「NOIーADS」となります。
　〈参考：【物件選びのポイント】　利回り第一！には、落とし穴が(゜.゜)〉

《TAX；税金》

物件にかかる固定資産税等の税金です。

《ATCF；税引き後キャッシュフロー》

税引き前のキャッシュフローから税金を引いたもの、つまり「手残り額」です。
「BTCFーTAX」となります。
BTCFのBは bfore、ATCFのAは after　あ～なるほど！って感じですね(^^)

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【全体像を数式で表すと・・・】

ここまで、おつかれさまでした(笑)
では、これを数式で整理してみましょう。

　満室総収入(GPI)ー空室損＝実行総収入(EGI)
　EGIー運営費(OPEX)＝純収益(NOI)
　NOIーローン返済額(ADS)＝税前キャッシュフロー(BTCF)
　BTCFー税金(TAX)＝税後キャッシュフロー(ATCF)＝手残り額