退去ってのは、付加価値つけて
家賃アップの大チャンス！
こんにちは！ お金持ち案内人のレイです！
不動産賃貸業をしている大家さんにとって、一番イヤな連絡は「退去」ですよね。 なるべく平穏に満室経営を続けたい！というのが、心からの願いでしょう。
昨年は私の所有物件で毎月2件ほどの退去があり、自分で原状回復工事をしたり結構忙しくしていました。 そのおかげなのか、入れ替わりの時期である1月～3月の退去はゼロでした(^^) そして・・久しぶりの退去となりますが・・
本日は、退去というモノの考え方についてです。 世の中的に家賃アップが当たり前になりつつある現在「付加価値をつけて家賃アップ」の大きなチャンスなんですね。
ごゆっくり、ご一読ください。
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【退去というより夜逃げ？】
今回の退去は、普通の「退去」というより「夜逃げ」っぽい感じなんです(-“-)
2ヶ月連続の家賃滞納があったので保証会社が訪問したところ、、本人とは連絡が取れず、窓から覗く限り室内は “もぬけの殻” ・・・あーやられた？！？
緊急連絡先、勤務先への確認や保証人への連絡など行なっていますが、部屋の荷物もなく加えて住民票も移されていたので、、やっぱり夜逃げと思われますね～
〈参考；家賃滞納者に行うオーナーの５ステップ＆やってはいけない３つのNG行動！〉
〈参考；【実録】まさか入居者が “夜逃げ”？！ アパートオーナーは、あわてないで！〉
【原状回復を考える】
今回の事案は、このまま退去→原状回復工事 の流れになりそうです。
まずは、どこまでの修繕が必要か？について検討します。 入居前の写真と見比べながら消耗品や生活するため絶対に必要な工事をピックアップし、概算を出します。
設備関係の入れ替えについては、状況に合わせて検討します。 納品までに時間がかかりそうな場合は、早目に発注する方がいいかもしれませんね。
〈参考；賃貸物件 単身者向けの部屋に必要のない主な設備 ３つとは〉
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【付加価値の考え方】
どんなに綺麗にしても、どんなに高価な設備を入れても
「家賃があがる」「入居付けが早くなる」という約束にはなりません！
どれくらいの金額をかけて、どんなメリットがあるのか？ 思うようなメリットがなければ、それは単なる自己満足で終わりです(-.-)
周囲の競合物件の状況や募集期間などを加味した上で、先に以下３つを決めましょう。
・どのくらいの期間で入居付けするか
・どのくらいの家賃で入居付けするか
・どのような募集方法で入居付けするか
以上から逆算する形で、どこまで修繕？どんな付加価値？ を決めていきます。
不動産投資＝不動産賃貸業という事業経営 このことを しっかり認識して、費用対効果を厳しく検討することが求められるわけです(^^)/
〈参考；賃貸物件の資産価値アップ！ コスパ最高の修繕３選(^^)/〉
〈参考；バリューアップによる家賃アップ、実は思ったほど儲からない？！〉
原状回復費用については、家賃の２～３ヶ月分が目安、上限は半年分程度でしょうか。
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【まとめ】
ここまで、退去というモノの考え方について、世の中的に家賃アップが当たり前になりつつある現在「付加価値をつけて家賃アップ」の大きなチャンスなのだというお話をしました。
退去→空室 という流れは、大家さんにとって何より避けたい事でしょう。 でも現状より高い金額での入居が見込まれるとしたら・・退去は むしろ大きなプラスにつながるわけです！
！ピンチはチャンス！(笑)
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