「敷金」の意味と扱い方
オーナーと入居者様目線とは？
こんにちは！ お金持ち案内人のレイです！
収益物件を持っているオーナーは もちろんですが、部屋を借りる場合にも「敷金」という言葉は必ず耳にしますよね。「敷金」と「礼金」と、２つまとめて、よく話されます。
そんなの知ってるよ！という あなた、正しく理解していないままだと、実は思わぬトラブルになることがあるんですよ。。
本日は、意外と正しく理解されていない「敷金」についてのお話です。
オーナーと入居者様との間に起きるトラブルとして決して少なくないので、頭の片隅に入れておいた方がいい大事なことになります。
ごゆっくり、ご一読下さい。
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【敷金とは？】
敷金＝賃貸物件を契約する際に発生する初期費用の１つで、大家さんから物件を借りるために担保として預ける保証金のことです。
家賃とは別にもらえるオーナーの収入？ではありませんよ(笑)
敷金は、あくまでも入居者様からの「預かり金」なので、退去の際には基本的に「全額返金」するモノになります。
もし入居時に５万円の敷金を預かるならば、退去時には５万円を返すわけですね。
そのため確定申告をする際にも「預かり金」としての計上を行います。
【敷金の必要性は？】
オーナーの収入にならないのに、なぜ敷金を預かる必要があるのでしょうか？
昨今は「敷金ゼロ」「礼金ゼロ」という物件も増えてますよね～？！
これは「オーナーの保険」という存在なので、入居者様が急遽家賃が払えないとなった時に、預かっている敷金を家賃に充当することができるんです。
例えば家賃８万円/月 の部屋で、８万円の敷金を預かっていた場合、
問題なく家賃を払っていた入居者様が急な事情で滞納となってしまったとすると、オーナーは預かっている敷金を、その月の家賃として充当するという処理をします。
但し、入居者様の方から「今月は家賃が厳しいので敷金で充当してほしい」という要望はできません。
入居者様は、たとえ敷金を預けていても、滞納はしないようにすべきですね！
【退去時に返金しない２つのケース】
基本的には「敷金」は退去時に全額返金しなければなりません。
ですが返金しなくても良いケースが２つあります。
《①家賃滞納分に充当》
家賃を滞納している入居者様の場合、そもそもオーナーが受け取るべき賃料が不足しています。なので、預かっていた敷金を不足分に充当することになるんですね。
もし それでも足りない時は・・・きちんと滞納分を払って頂きましょう(^^;
〈参考；家賃滞納の入居者様に対して オーナーが行う５つのステップ！〉
《②修繕費用として充てる》
今まで使っていた部屋のクリーニング費用や修繕費用に充てるという事で、敷金と相殺する形になるので、結果的に返金をしないわけです。
ここで気を付けなければいけないのは・・・修繕は「通常(自然)損耗」と「特別損耗」に分類され、そのうち特別損耗にのみ敷金を充てることができるということです。
通常(自然)損耗；普通に生活している中で起こる。経年劣化によるクロスの汚れなど。
特別損耗；誰でも起こる事ではない原因による。物をぶつけてクロスが破けたなど。
退去時の立会いでは、通常損耗 or 特別損耗 の確認が一番重要です。
そして特別損耗だと合意したモノについては、
入居者様に請求⇒敷金と相殺 の流れとなります。
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【まとめ】
ここまで、敷金の意味と扱い方について、お話してきました。
ベテランの大家さんでも、
「通常損耗」と「特別損耗」という考え方を知らない場合もあるようで・・・
その結果、とりあえず「修繕費用」として請求したために、逆に提訴されてしまった例もゼロではありません(>_<)
不動産に関する正しい知識は大切です！ それを持った上で、賢く資産形成をしていきましょう！
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