墓地などの嫌悪施設は気になる？
近隣物件の賃貸＆売却への影響
こんにちは！ お金持ち案内人のレイです！
「嫌悪施設」という言葉、あまり耳にしたり見る機会がないかと思いますが、不動産を考える上では重要なトピックの１つです。 具体的には墓地や下水処理場、風俗営業店などの一般的に近くに住みたくないなぁと感じるモノになります。
本日は、嫌悪施設とは何なのか？ 近隣にある場合の賃貸経営や不動産売却に与える影響は どの程度なのか？ 知っておくべき意外な「嫌悪対象」について、お話します。
ごゆっくり、ご一読下さい。
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【嫌悪施設】
嫌悪施設とは・・
その施設の必要性は認めるけれど、自らの居住地域には建てないでほしいと考えられるもの です。
墓地・火葬場・下水処理場・ガスタンク←不快感や嫌悪感を与える
パチンコ店・風俗営業店←住宅地の品格を下げる
悪臭や騒音、振動などを発生させる工場←生活に重大な支障を与える
【売買時には説明義務あり】
不動産の売買契約をする前に行う重要事項説明においては、嫌悪施設の説明義務があります。つまり対象物件の周辺に いわゆる嫌悪施設がある場合は、重要事項説明書に明記する必要があり加えて宅地建物取引士が説明をしなければなりません。
但し「嫌悪」の明確な基準があるわけではなく、
買主の購入判断に影響を与えるもの
という曖昧な基準の下、約1km圏内にあって生活や健康に害を及ぼす等の予測ができる施設は、説明義務があるんですね。
【意外な嫌悪対象】
誰もが嫌悪対象と感じるモノ以外に、説明を必要とするのが「井戸」の存在です。
敷地内に現在「井戸」があるなら当たり前ですが「過去に井戸があり既に埋めている」という場合にも、説明が必要なんです。
井戸というのは水を汲めるし、災害時にも「上水道の役割」を果たしてくれるというプラスイメージがありますが、
一方で「嫌悪施設」でもあるんです。。
その理由は・・・
大昔に井戸の中に「赤ちゃんを捨てていた」という話があることです。確かに幽霊話などには井戸が登場する例が多いかもしれませんねぇ。。
自分の敷地内に、はるか昔とはいえ死〇が眠っているかも・・というのは、イヤですよね(-_-;)
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【賃貸＆売却への影響】
《賃貸経営》
アパート経営をする場合は そこまで気にする必要はなく、嫌悪施設として余程の迷惑がない限りは、問題なく入居者が付きます！ 家賃も相場通りで、何も問題ありません。
ただ悪臭や騒音などの場合は、相場より若干下げる必要がありますね。
私自身も葬儀屋の隣の物件を持っていましたし、墓地の向かい側や並びの物件でも、満室稼働している例が たくさんあります。 仮住まいとして住むには気にしない人が多いんです(^^)
賃貸経営では、ほとんど問題ありませんね！ また売却についても「アパートとして売却する」場合は、実際ほとんど気にする必要はありません。
《売却》
同じ物件でも、売却の際「戸建て」を想定している場合は要注意です！
土地として購入する⇒持ち家として住む ことを意味する時は、やはり嫌悪施設の近くを避ける人が多くなりますね。
戸建てを想定だと、どうしても価格を下げて売却するケースが多いです。
逆に言うと大して気にしないならば、相場より安価で手に入れられるということです(笑)
〈参考；「土地値」って何？？ すごく重要な指標ですょ！〉
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【まとめ】
ここまで、嫌悪施設とは何か？近隣にある場合の賃貸経営や物件売却に与える影響について、お話しました。
物件購入ー運用ー売却 で資産を増やしていくのがメインの不動産投資において、近隣の嫌悪施設は さほど大きな問題にはなりません。 でも知っておくことは大切です。 運用中に問題なく賃貸が決まるのか？ 売却もスムーズにできるのか？・・などを、いろんな方面から検討するには、正しい知識が基になります。
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