ローン借り換えのメリット＆２つの注意点
住宅ローンも同じですょ
こんにちは！ お金持ち案内人のレイです！
不動産を購入するには、ほとんどの人が お金を借りる つまり銀行融資(ローン)を使いますよね。これは自宅であれ収益不動産であれ、同じです。 一度借りたら 20～30年の間そのまま返済する場合もあれば、途中で「借り換え」をする方がお得なこともあります。
本日は、あなたのローンは「借り換え」をすべきなのか？ そのためのタイミングは いつなのか？ そして更に注意すべき２つのポイントについて、お話します。
収益不動産購入の際、業者から「ひとまず この融資を使いますが、その後 借り換えをすればよいので大丈夫です」なんて言われた方、いませんか？ 「借り換え」は絶対に悪いわけではないですが、若干注意した方がいいかもしれません。
では、ごゆっくり、ご一読下さい。
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【借り換えのメリット】
借り換え＝新しい銀行からお金を借りて、既に融資を組んでいる銀行にお金を返す
簡単に言うと、借りている銀行を変えるという事になります。 これは、自宅(住宅ローン)でも収益物件でも同じです。
〈参考；銀行の融資審査、基準は “面談”？いいえ 書類です！ ～人物編～〉
《主なメリットは３つ》
ポイントは「金利を安くする」ことです！ 借り換えには、主に３つのメリットがあります。
①総支払金額が少なくなる。
②毎月の支払金額が抑えられる。
③将来の金利上昇リスクに備えられる(特に長期の住宅ローン)
例えば、残り期間 20年、残りローン金額 1,000万円の場合、
金利；３％→総支払金額；1,331万円
金利；２％→総支払金額；1,214万円
その差額は、117万円です。 もちろん毎月の支払金額も減りますよね(*^^)v
住宅ローンの場合は収益物件と異なり、途中で売却は少ないことを考慮すると、借り換えのタイミングも大切になってきます。参考までに、借り換えの時期を挙げておきましょう。
①返済期間が、10年以上残っている。
②ローン残高が、1,000万円以上ある。
③最初に固定金利だった場合は、それが終わり次の金利について選択する時期。
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【注意すべきこと その１】
借り換えには、それなりの費用がかかります。借り換えして総支払金額や月々の支払金額が減るならば、積極的に進めたいという気持ちになりますよね？！ ですが、そのためにかかる費用が「何年で回収できるのか？」「それを含めても得なのか？」を冷静に検討する必要があるんです。
〈参考；不動産投資の「キャッシュフローツリー」 最終手残り額が重要！〉
主な費用３つについて、見ていきますね。
《登記手続き費》
あなたは、抵当権って知ってますか？ 銀行はお金を貸す時に、その不動産に「抵当権の設定」をします。これは、もし返済できなくなった時は「この不動産は銀行のモノになりますよ」という権利です。
借り換えを行う際は、この抵当権を前の銀行から新しい銀行へ変更しなければなりません。
それまでの銀行 ； 抵当権を抹消する
新しく借りる銀行；抵当権を設定する
ここにかかる費用の目安は、だいたい物件価格の１％ぐらいでしょうか。
もし 4,000万円の物件の抵当権書き換えならば、約40万円という感じです。
《ローン事務手数料》
新しい銀行からお金を借りる際にかかる手数料のことです。いわゆる「新規借入れ」と同様の手続きになるわけですね。
目安としては、借入金額の１～2.5％ぐらいです。
もし 3,000万円の借入れならば、約75万円程度でしょうか。
《違約金》
前の銀行にお金を返す際にかかる費用です。ほとんどの場合、借りる時に説明を受けたり契約書に明記されています。
銀行としては、お金を借り続けてもらって「利息」をもらうはずだったのに、途中で返済されると利息分を損してしまうので、、「違約金」を設定しているんですね(-.-)
もし違約金が 2.5％と設定されていると、3,000万円を一括返済する際 75万円を余分に払わなければならないんです。。
但し、住宅ローンに限っては
「借り換え」や「繰り上げ返済」で一括返済しても、手数料(違約金)が発生しない金融機関もあるので、より借り換えしやすいかもですね(^^♪
このように「借り換え」には相応の費用負担が発生するので、事前にきちんと費用の試算をしないと、意味がないor損をしてしまう こともあり得ます。しっかり確認しましょう！
【注意すべきこと その２】
２つ目は、収益不動産の場合に特に問題になります。
住宅ローンの場合は、借り換えするとしても せいぜい１回ですが、収益不動産は複数回(複数の物件で)借り換えする事が考えられます。 その際に起こるのが「銀行とのお付き合い」に関する注意点です。
お付き合い・・・要するに借り換えるというのは「今の恋人を振って新しい恋人とお付き合いする」のと一緒なんです。
もし あなたがフラレタ立場なら、すごく嫌な気分だし悔しいでしょう？！ 銀行も同じなんですよ(笑)
そのお客さんには、二度とお金を貸したくないわけですね。
別の物件で その銀行を使いたいと思っても、頭ごなしにNO！と断られる可能性が高くなります。。借り換えをすると、前の銀行とは縁が切れると考えて下さい！
まぁ・・・自分を振った相手が、勝手に「寄りを戻したい」と来てもダメなのは当然ですよね(-.-)
なので目先の金利だけでなく、その後も取引きをしていきたい銀行の場合は「借り換え」はしない！というのが賢い選択と言えるかもしれません。
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【まとめ】
ここまで、ローン「借り換え」のメリットと注意すべき２つの注意点について、お話しました。
借り換えをすることで金利負担が減り、月々の返済額が少なくなる利点があります。一方で、余分な費用がかかったり、前の銀行との取引きができなくなる可能性がある事も、お伝えしました。
住宅ローン(自宅)は収益不動産と異なり、売却せずに長期間支払っていくので、結構お得になるケースも多いです。但し借り換えには余分な費用がかかるし、繰り上げ返済には一気にまとまったお金が出ていくので、くれぐれも事前の試算をお勧めします。
収益不動産の場合は、現時点のみならず将来的なことも考えて、銀行と上手に付き合っていくことが大切です！ 不動産投資の成功は、金融機関とのお付き合い次第とも言えますから(^^)/
銀行との付き合いが よくわからないな～というあなた、ズバリ借り換えを考えているあなた、LINE友だち登録から FPでもある私レイに気軽にお声かけ下さい(^_-)-☆
では次回も、お金持ちへの道案内をお届けさせていただきますね☆彡
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