レントロールから読み解く
　不動産投資成功のポイント！

こんにちは！　お金持ち案内人のレイです！

レントロールって知っていますか？　不動産投資、特に一棟物件の購入を検討する際には欠かせない書類です。オーナーチェンジ物件の場合は建物内部を見ることができないため、このレントロールから さまざまな情報を読み取り適切な判断をする必要があります。

本日は、このレントロールという資料についてのお話です。
どういうモノで、どんな情報を読み取るべきなのか？　特に賃料から読み解くポイントをお伝えします。

ごゆっくり、ご一読下さい。

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【レントロールとは？】

レントロール(rent-roll)＝賃貸一覧表　という捉え方で問題ありません。
個人で作成もできますが、管理or投資の不動産会社が作成することが多いですね。

また都合の悪いこと(?)は載せないという場合もあるので、もし欲しい情報が載っていない時には、別途確認するのを お勧めします。
基本的にはレントロールにより、その物件の総賃料収入がわかるので、

表面利回り＝総賃料収入÷物件価格　

を求めることができます。
　〈参考；【物件選びのポイント】　利回り第一！には、落とし穴が(゜.゜)〉

【賃料のバラつき＆考え方】

《賃料のバラつき》

最も重要な読み解きポイントは「賃料のバラつき」の確認です。

同じ建物内でも、全部の部屋が同じ賃料とは限りません。
例えば１階より2階の賃料を高く設定していたり、入口より奥の部屋が高いこともあります。　また入居期間によって新築当時からの方と築10年入居では、当然賃料は異なってきますよね。
基本は高い賃料の方が退去してしまうと、次の方は前賃料のままでは難しくなります。。

《総賃料収入の考え方》

購入を検討段階でもらったレントロールが、こんなだったとしましょう。

部屋番号	間取り	賃料・共益費	契約状況
101	１R	￥50,000	入居中
102	１R	￥40,000	入居中
103	１R	￥50,000	入居中
104	１R	￥50,000	入居中
105	１R	￥40,000	入居中

５部屋の総賃料収入；５＋４＋５＋５＋4＝23万円/月
つまり年間収入；23×12ヶ月＝276万円　となります。

もし現在５万円の部屋で退去が出たら、おそらく次は４万円になりそうですよね。。
すると総賃料収入；４＋４＋４＋４＋４＝20万円/月
数年後の年間収入；20×12ヶ月＝240万円　になるかもしれません。

年間276万円の収入を見込んでいたのに、気が付いたら年間36万円も少なくなっている・・・
こんな事例が実際に起こっています(>_<)
賃料は、ほぼ間違いなく下落します。なので、その分を見据えて計算するには、レントロールは大きな役割を果たしてくれるんですね。
　〈参考；不動産投資の「キャッシュフローツリー」　一緒に作ってみましょうか♡〉

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《相場賃料と属性を考慮》

例えば他に比べて賃料が低い入居者様が「生活保護」の方の場合、気にする必要はありません。生活保護の方は、毎月の賃料上限が決まっている(県や自治体により数字は異なる)からです。

他の部屋が賃料6万/月の物件で、１部屋が4万/月だったとします。　この方が生活保護だった場合は「賃料上限が4万円」のエリアの可能性があります。
そうなると、次の入居者の賃料は4万→6万にアップが狙えるというわけです(^^)/

相場賃料に関しても同様に、相場より安く入居している方の場合は、退去後に賃料アップが狙える可能性が大となりますね。

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【まとめ】

ここまでレントロールから読み解く不動産投資成功のポイントについて、特に賃料に絞ってお話してきました。

オーナーチェンジ物件については「すぐに家賃が入ってきます」とアピールする業者が多々ありますが、、内情が わからないまま手を出すのはリスクです(-.-)　レントロールには、単なる数字のみならず さまざまな情報が隠されており、正しく読み解くことで投資成功につながるか否かの判断ができるんですね！

賃料は最も気になる数字ですが、いろんな資料からの情報を読み解いてこそ、購入の正しい判断ができます。　この物件どうなのかな～と不安なあなた、業者は勧めてくるけど大丈夫かな～と迷っているあなた、LINE友だち登録からお気軽にご相談下さい(^_-)-☆
大きな買い物ですから、セカンドオピニオン大切です(*‘∀‘)

では次回も、お金持ちへの道案内をお届けさせていただきますね☆彡
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