【物件の選び方】投資成功に重要なのは
　　不動産の “利回り” ではなく○○の数値！

こんにちは！　お金持ち案内人のレイです！

収益物件を探している人が必ず口にするのが「利回りの高い物件が欲しい」という言葉です。そう、確かに利回りが「低い」より「高い」方が投資の成功に近づく気がしますよね？！　ですが実は「利回り」より重要な指標があるんですょ。残念ながら気づいてない人が多いです。。

本日は、収益物件を選ぶ際に何を指標とすれば「投資として成功するのか？」というポイントについて、お話していきます。　「もちろん利回りでしょ？」残念ながら、答えは NO！です(笑)

ごゆっくり、ご一読下さいね。

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【最も大事なポイントは？】

あれ？　「利回り」じゃないの？・・・
実は「利回りは大して気にする必要がない」というのが真実なんです(笑)

「収益性」って、具体的に何なのか？についてですが、ズバリ

BTCFで物件価格の 1.5% をねらえ！

ということなんです。

はぁ？　BTCFなんて聞いたことないよ～というあなた、
では「キャッシュフロー」ならご存知ですよね？！　とりあえず同じようなモノと解釈して大丈夫です。
用語の詳しい解説は、別の機会にまとめてお話しますから ご心配なく（笑）
　〈参考：不動産投資の「キャッシュフローツリー」 最終手残り額が重要！〉

【BTCFの数値とは？】

《物件価格の 1.5 %以上？！》

例えば物件価格が5,000万円、利回り 8% の場合、年間の満室収入は 400万円です。
そしてここに、経費やローン返済がかかってきます。
キャッシュフローが物件価格の 1.5 % 以上　その計算は 5,000万×0.015＝75万円以上となります。

「そんな程度なら、どれでもOKでしょ？」と思われたあなた、試しにいろんな物件で計算してみて下さい。
意外と1.5 % 以上のキャッシュフローが出るモノって多くないんですょ(-_-;)

《利回りとBTCFは連動しない？！》

　〈参考：投資の『超』常識！　利回りってご存知？？〉

　※返済比率；ローン返済額/年間収入　の数値。収入が100万円、返済額が50万円ならば
　　　　　　　返済比率は50% です。但し「NOI=年間収入－(経費＋空室損など)」を基準にした
　　　　　　　返済比率の算出では、また異なってきます。

例えば同じ価格5,000万円の物件AとBを考えます。
　A；利回り8% → 年間収入400万円
　B；利回り9% → 年間収入450万円
一見すると「Bの方が良い物件だ」と思えますよね？　でもローン返済額が
　A；300万円
　B；350万円
ならば、AもBもキャッシュフローは　同じ100万円　となるわけです。

このように収益性は利回りだけでは決まらず、物件ごとの経費やローン返済額を考慮する必要があります。　なので、実際のキャッシュフロー(BTCF)による判断が、より重要なんです！

　〈参考；高金利の融資でも、しっかり儲かる！　不動産投資って魔法なの？〉

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【物件の売却判断にも関与】

キャッシュフロー(BTCF)をベースに考えるというのは、売却にも当てはまります。
安全な運用ができているのか否かの判断指標も、このBTCF(キャッシュフロー)の数字がポイントです。
　〈参考；収益物件の売却タイミング、税金と売却益について〉

皆さんは子供の頃に、お小遣いをもらっていましたか？　だんだん大きくなっても「もう要らない！」なんて自分から断った記憶がある人は少ないと思うんですよ(笑)

不動産投資も一緒であり、問題なく収入が入ってくる間は無理して売却を考える必要はありません！
　〈参考：不動産投資のメリット(前編)　安定収入を得る確率は 30～50% 〉
　〈参考；不動産による資産形成には、物件売却が重要！ 理由は２つ〉

キャッシュフローは高ければ高いに越したことはありませんが、「物件のエリア」「融資条件」「経費率」などによっても左右される数字です。
　〈参考：アパートローンの審査基準、銀行の物件評価ポイントは？〉

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【まとめ】

ここまで、不動産投資で成功するのに重要なポイントが「利回り」より「BTCF(キャッシュフロー)」であることを、お話してきました。購入の時も売却の時も、大切なのはキャッシュフローです！
収益物件を見る時に最も重要な数字は

「物件価格の 1.5% 」　

自分が利用できる金融機関(融資条件)の当てがある場合、もし気になる物件が見つかった時は、ぜひ「(BTCF)キャッシュフロー」の計算をしてみるのをお勧めします。

興味はあるけど～というあなた、どうやって進めればいいの～というあなた、BTCFの計算なんて難しい～というあなた、LINE友だち登録から、お気軽にご相談下さい(^_-)-☆　

不動産は、正しい知識をもって入口さえ間違えなければ、何より手堅い投資です(*‘∀‘)
一緒に賢く資産形成をして、余裕あるお金持ちになりましょう。

では次回も、お金持ちへの道案内をお届けさせていただきますね☆彡
「なるほどね～」と思われたら、ポチっとしてもらえると嬉しいです。

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