自宅＆一棟投資物件の選び方！
　　避けるべき３つとは？

こんにちは！　お金持ち案内人のレイです！

人によって「最適な物件」が異なるのが不動産の特徴であり、自宅でも投資物件でも同じです。
各々の属性や目標によって、購入するのに適した物件は変わってきます。また利回りや土地値、エリア、築年数など物件そのものの条件によっても違ってきます。
その中で「誰でも避けた方がいい一棟物件」というのは、確かに存在するんです！

本日は数ある物件において、自宅でも投資物件でも「ほとんどの人が買ってはいけない一棟物件」について、お話をします。　着目するのは「土地の形状」なんです。

この内容は、投資物件に限らずマイホーム購入の場合も きっと当てはまりますょ(笑)
　〈参考；自宅も収益物件も手に入れたい！　カギは「購入順序」なり(^^)/〉
では ごゆっくり、ご一読下さい。

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【再建築不可の物件】

《なぜ再建築できない？》

ほとんどの場合、建築基準法に定められている「接道要件」を満たしていないのが理由です。
　〈参考；建築基準法 https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=325AC0000000201〉

★接道要件；４m道路に２ｍ以上接していること★

この条件を満たしていない物件の場合、建物を新しく建築することができません。
つまり「土地の価値は ほぼ無い！」とも言えるわけです(-_-;)
ただ その分「利回りが高くなる←価格が安い」となり、そこに魅力を感じる人もいます(笑)

《再建築が可能になるには？》

かなり稀な例ですが「近隣の土地を購入できて、その結果 接道要件を満たすことができる」場合もあります。こうなると一気に価値が大きく化けるわけですが・・・まぁ滅多にない話かも(笑)

また接道要件を満たしていなくても「基礎部分を残した状態での大規模修繕」は認められています。なので、いわゆる “新築そっくりさん” に変えることは可能です！
その場合ですが例えば工事の車を近くに付けるのが難しいゆえ、工事費用が高くなってしまうかもしれませんね。。

【崖地の物件】

これも土地の価値が低いので、価格が安い→利回りが高い　という場合が多くなります。
「崖条例」という規則があり、その影響で建築できる建物が制限されたりします。

目先の利回りに振り回されないよう、土地の価値や運用中の費用、将来の売却まで考えることが大切ですね！

【敷地延長の土地(旗竿地)の物件】

敷地延長の土地とは「旗竿地(はたざおち)」とも言われます。これについては「絶対にＮＧ」というわけではありませんが、、進んで購入する必要もないかなというところです。

一般的な共同住宅(アパートやマンション)はダメで、“長屋” しか建たないというケースもあります。
“長屋” とは「共有スペースが存在しない共同住宅」です。
２階の部屋に行くための階段や廊下が無くて、まず１階のドアを開け靴を履き替えてから階段を昇っていくといった構造になります。

何か特別な事情があるなら別ですが、一般に収益物件を購入する時は、できるだけ避けた方がいい土地になります。

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【まとめ】

ここまで「一棟投資物件の選び方！　避けるべき３つとは？」という事で、特に土地にポイントをおいてお話してきました。

「建物」は修繕や建て替えなど、お金をかければ変更できますが、「土地」は お金で問題を解決したり状況を変えることはできません！

投資物件はもちろん、マイホーム購入においても、この物件どうなんかな～？と悩んでいるあなた、LINE友だち登録からお気軽にご相談下さい(^_-)-☆　　セカンドオピニオンしますよ(^^)/
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　〈参考；物件価格が上昇し過ぎ(*_*;　この状況下で不動産投資は？〉

では次回も、お金持ちへの道案内をお届けさせて頂きますね☆彡
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