所有中の賃貸物件、売却しないで
　このまま保有すると決めた理由は？

こんにちは！　お金持ち案内人のレイです！

不動産投資は、購入⇒運用⇒売却　で完結します。　つまり売却して初めて、その投資が成功 or 失敗の判断ができるということになります。　特に一棟モノで減価償却が終わっている場合は、高く売却して利益確定したいというケースが多いですよね。

昨今の価格高騰にあやかって、いくつか物件売却をした私ですが・・「これは売却せずに持っておこう」という物件があります。　そこには出口として「そのまま売却」を選ばない、それなりの理由があるんですょ(笑)

ごゆっくり、ご一読ください。

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【物件概要】

査定価格に誘われて(笑)すぐ売却！を考えない この物件について、少し解説しますね。

《土地と建物》

建物は都内、築35年程度の４戸(20㎡弱)アパートで、減価償却は既に終了しています。
面積は土地が 80㎡、建物が 75㎡です。　前面道路幅は 4m、土地の形はキレイな長方形です。

《運用状況》

《今すぐ売却》

現在、この状態のまま売却するなら、税金などを考慮しても 1000万円以上の利益が見込めます。

【売却 or 保有】

ポイントは「容積率が未消化状態であり、今より大きな建物が建てられる」ことでした。
　〈参考；物件購入で土地の “価値” を左右するのは、価格と容積率の”消化率”？！〉
　〈参考；建蔽(ぺい)率/容積率 の計算方法、オーバー物件は意外と お得かも(笑)〉

現在は 20㎡未満の部屋が４戸ですが、建築会社と相談しつつプランを入れ直すと、20㎡の部屋で６戸の建物が建築可能となるんです。

現在のアパートの解体費用＋新しいアパートの建築費用 を考えても、
・築古⇒新築
・戸数；４戸⇒６戸
・賃料；おそらく今の２倍でも可
要するに、今すぐ利益確定するより明らかにメリットが大きくなるわけです！

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【懸念事項が・・】

ここで一つだけ、懸念されることがあります。。
この建物を建替えることで大きな利益が得られそうだとはいえ、大家として現在の入居者様を追い出すことは法的にできません！

つまり退去が出る度に新規募集をしないで、徐々に準備を進めていくという段取りになるんです。　全部屋の退去まで、どのくらい期間がかかるのか？誰にも分らないし、その期間は当然「賃料収入」が減っていきます。

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【まとめ】

ここまで、最近いくつかの所有物件を売却した私が「この物件は このまま保有しておこう」と判断した、その理由についてお話しました。

不動産投資の出口戦略は「そのまま売却」することが全てではありません。　一棟モノは土地があるので、「更地」にして売却とか「建替え」して売却などもあるわけです。
最終的に どうするのか？について事前に考えるのも、とても重要なことですね(^^♪

これから物件購入を考えているあなた、既に運用中の物件の出口を悩んでいるあなた、LINE友だち登録から、お気軽にご連絡下さい(^_-)-☆　投資の成功を修めるためには、出口戦略が大事です！

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