建蔽(ぺい)率/容積率 の計算方法
オーバー物件は意外と お得かも(笑)
こんにちは！ お金持ち案内人のレイです！
マイホームを建てる時や収益物件を購入する際、建蔽(ぺい)率、容積率という言葉に出会うこと多いですよね。 業者が作る資料やネットの物件説明欄には当たり前に書かれているのですが、実は ほとんどの人が あまり良く知らないのが現実です。。
本日は「建蔽(ぺい)率」「容積率」の正しい計算方法、なぜ オーバー物件が存在するのか？ 更に収益物件としてアリか？の判断について、お話していきます。
結論からいくと・・ポイントさえ押さえれば、収益物件として意外に お得なんです(笑)
ではごゆっくり、ご一読下さいね。
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【建蔽(ぺい)率・容積率とは？】
《建蔽(ぺい)率》
建蔽率＝平面的に上から見た場合の土地に対する、１フロア当たりの最大建築面積の割合 です。
例えば 100㎡の土地で建蔽率が 60%の場合、
１フロア当たりの最大面積は 60㎡です。
もし３階建ての建物ならば、１階も２階も３階も
それぞれ最大面積は 60㎡というわけですね。
《容積率》
容積率＝平面的な見方の建蔽率に対して、立体的に見た場合の割合 です。
つまり、その土地に対して建築可能な最大合計床面積の割合のことなんです。
例えば 100㎡の土地で、容積率が 200%の場合、
合計で最大床面積 200㎡の建物を建てることができるという意味になります。
１フロア当たり 100㎡ならば、２階建ての建物の建築が可能だし、
１フロア当たり 50㎡だったなら、４階建ての建物が建てられるわけですね。
《理論上 合法な建物の考え方》
ここで、あくまでも理論的に「建てられる建物」について考えてみましょう。
土地100㎡、建蔽率 60%、容積率 200%の場合、この条件を完璧に消化しようとすると、どんな建物が出来上がるでしょうか？
１つの正解例としては・・・
１階と２階と３階は それぞれ 60㎡として、４階部分を 20㎡とすると、建蔽率も容積率も無駄なく完璧な建物となります。
但し、この建物は かなり歪んだ形となるし実際に立てる際は他にも多くの規制があるため、理論上の建物に過ぎませんが(-.-)
【建蔽率/容積率 のオーバー物件】
建物は、法的に本来この決まりを守って建てるべきなのに、なぜかオーバーしている物件が結構存在しています。 その理由は、３つあるんです。
《①申請時と異なる物件を建築した場合》
建物を建築する際、やらなければならない事が２つあります。
建築前；どういう建物を建てるかについて申請ー建築確認する
建築後；本当に申請通りの建物が立っている事を申請して「検査済み証」を取る
以前は、この建築後の申請で「検査済み証」を取る事が一般的ではありませんでした。なので建築前の申請で問題なくても、実際には内容が異なる建物を建てるケースがあり、結果的に建蔽率/容積率オーバー物件になってしまったわけです。
今現在は「検査済み証」の交付が一般的になっているので、このような申請をごまかしたオーバー物件は少なくなっています(^.^)
《②土地を分筆した場合》
建蔽率や容積率は、土地に対しての建物面積の割合のことです。
そのため建物ができた後に土地を一部 分けてしまった場合には、土地が小さくなり結果的にオーバー物件となりますね。
例えば建築後に、隣人に駐車場部分だけを売却したというケースは、土地面積が元より少なくなってしまいます。 結果としてオーバー物件になります。
《③行政による建蔽率/容積率が変更された場合》
建蔽率/容積率は、エリアや用途地域によって定められています。ところが建築後に、その数字が変更されることがあり、結果としてオーバー物件になるんですね。
元々の建蔽率が 60%のエリアだった場合、土地100㎡に対して床面積 60㎡を建てたとします。
その後数年が経過した時に、行政が そのエリアの建蔽率を 50%に変更すると、床面積は50㎡までが認められることになります。 結果、オーバー物件になってしまいます。
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【収益物件としての考え方】
中古の一棟モノの資料を見ていると「建蔽率/容積率オーバー」という記載を目にすることがありますよね。 この場合「収益物件」として、どう考えればいいのでしょうか？
《オーバー物件の特徴》
・相場より割安な事が多い
・銀行は融資する際に、嫌う傾向がある
最も重要な判断ポイントとは；
土地の形状や状態
〈参考；誰でも避けた方がいい収益物件！ 買ってはいけない３つとは？〉
〈参考；一棟アパート投資で確認すべき 失敗回避の３つのポイント〉
★オーバー物件だけど「駅距離が遠くないし、土地形状が問題なく、利回りも良い」という物件は、意外と お得かもしれません(*^^)v
★駅から離れているオーバーでない物件より、駅近で土地形状に問題のないオーバー物件が良い！
★土地形状に問題がなく土地値に近い価格で購入する場合は、建物に関係なく将来「土地」として売却できます。
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【まとめ】
ここまで、知っているようで知らない(?) 建蔽率/容積率の計算方法及び、なぜオーバー物件が存在するのか？ 収益物件としての考え方について、お話してきました。
これらは意外に お得な場合もあるので、購入検討の余地があるかもしれません(^^)/
不動産に興味はあるけど不安だと思っているあなた、一歩目が踏み出せないでいるあなた、セカンドオピニオンを含めて、LINE友だち登録からお気軽にご相談下さい(^_-)-☆ オーバー物件についてもアドバイスしますょ。
では次回も、お金持ちへの道案内をお届けさせていただきますね☆彡
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