建蔽率/容積率 のオーバー物件、
　よく見るけど問題ないってホント？

こんにちは！　お金持ち案内人のレイです！

突然ですが、建蔽(ぺい)率、容積率という言葉を知っていますか？
業者が作る資料やネットの物件説明欄には当たり前に書かれているのですが、しっかり理解できてる人が あまり居ないのが現実です。。

本日は「建蔽(ぺい)率」「容積率」の正しい計算方法、なぜ そのオーバー物件が存在するのか？　更に収益物件としての判断について、お話していきますね。

ごゆっくり、ご一読下さい。

【建蔽(ぺい)率・容積率とは？】

《建蔽(ぺい)率》

建蔽率＝土地に対する、１フロア当たりの最大建築面積の割合　です。

《容積率》

容積率＝平面的な見方の建蔽率に対して、立体的に見た場合の割合　です。
つまり、その土地に対して建築可能な最大合計床面積の割合のことなんです。

例えば 100㎡の土地で、容積率が 200%の場合、
合計で最大床面積 200㎡の建物を建てることができるという意味になります。

１フロア当たり 100㎡ならば、２階建ての建物の建築が可能だし、
１フロア当たり 50㎡だったなら、４階建ての建物が建てられるわけですね。

《理論上 合法な建物の考え方》

ここで、あくまでも理論的に「建てられる建物」について考えてみましょう。
土地100㎡、建蔽率 60%、容積率 200%の場合、この条件を完璧に消化しようとすると、どんな建物が出来上がるでしょうか？

【建蔽率/容積率 のオーバー物件】

建物は、法的に本来この決まりを守って建てるべきなのに、なぜかオーバーしている物件が結構存在しています。　その理由は、３つあるんです。

《①申請時と異なる物件を建築した場合》

建物を建築する際、やらなければならない事が２つあります。

建築前；どういう建物を建てるかについて申請ー建築確認する
建築後；本当に申請通りの建物が立っている事を申請して「検査済み証」を取る

今現在は「検査済み証」の交付が一般的になっているので、このような申請をごまかしたオーバー物件は少なくなっています(^.^)

《②土地を分筆した場合》

建蔽率や容積率は、土地に対しての建物面積の割合のことです。
そのため建物ができた後に土地を一部 分けてしまった場合には、土地が小さくなり結果的にオーバー物件となりますね。

例えば建築後に、隣人に駐車場部分だけを売却したというケースは、土地面積が元より少なくなってしまいます。　結果としてオーバー物件になります。

《③行政による建蔽率/容積率が変更された場合》

建蔽率/容積率は、エリアや用途地域によって定められています。ところが建築後に、その数字が変更されることがあり、結果としてオーバー物件になるんですね。

【収益物件としての考え方】

中古の一棟モノの資料を見ていると「建蔽率/容積率オーバー」という記載を目にすることがありますよね。　この場合「収益物件」として、どう考えればいいのでしょうか？

《オーバー物件の特徴》

・相場より割安な事が多い
・銀行は融資する際に、嫌う傾向がある

★「駅距離が遠くないし、土地形状が問題なく、利回りも良い」けれど、建蔽率/容積率オーバー　という条件の物件は、意外と お得かもしれません(*^^)v
★駅から離れているオーバーでない物件より、駅近で土地形状に問題のないオーバー物件が良い！
★土地形状に問題がなく土地値に近い価格で購入する場合は、売却の際「土地」として売却するという選択肢もあります。

　〈参考；「土地値」って何？？　すごく重要な指標ですょ！〉

【まとめ】

ここまで、知っているようで知らない(?) 建蔽率/容積率 について、なぜオーバー物件が存在するのか？　オーバーな中古物件の考え方について、お話してきました。
正しい理解の下では、意外に お得な場合もあるので、購入検討の余地があるかもしれません(^^)/

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