物件購入で土地の “価値” を左右するのは
　価格と 容積率の “消化率”？！

こんにちは！　お金持ち案内人のレイです！

土地付きマイホームや一棟物件の購入時には、土地の価値が大きな意味を持ちますよね。
土地の価値と言えば「土地価格」・・が思い浮かぶと思いますが、実は もう一つ重要なポイントがあるんです。

本日は、土地の “価値” を左右するのは土地価格だけじゃない！意外と見ていない重要なポイントは、建蔽(ぺい)率/容積率の “消化率” なのだというお話です。

ごゆっくり、ご一読下さいな。

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【建蔽(ぺい)率と容積率】

《建蔽(ぺい)率》

土地に対して上から平面として見た時の考え方であり、その土地に1フロア当たり どのくらいの広さの建物が建てられるか？を表します。

例えば、土地；100㎡、建蔽率；60%　の場合は、
１フロア 60㎡までの広さの建物が建てられます。

《容積率》

建物の全フロアの合計が、土地の面積に対して どのくらいの割合まで建てられるか？を表しています。

例えば、土地；100㎡、容積率；200%　の場合は、
全フロアの合計面積が 200㎡までのモノが建てられるというわけです。

【重要なのは消化率？】

例えば、土地；200㎡、建蔽率/容積率 が 60%/200% だとします。すると、この土地に対して建てられる建物の最大の広さは
・建蔽率；120㎡
・容積率；400㎡　となりますね(法令や構造計算等は考慮なし)。

ここで現在建っている建物との比較をしてみます。
容積率からの計算だと 400㎡の建物が建てられる土地に、もし100㎡の建物が建っていたら・・・とても もったいない気がしませんか？(笑)

このように、土地に対して どのくらい消化しているか？というのは、とても重要なんです。
そして当然ですが、土地の価値や土地値自体にも影響を及ぼしてきます。
　〈参考；「土地値」って何？？　すごく重要な指標ですょ！〉

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【土地の価値への影響大！】

例えば、坪単価；150万円　の土地 100㎡が２つあったと考えます。
一つは 100㎡しか建てられず、もう一つは 400㎡まで建築できるとしたら、、どちらを購入することを選びますか？　数字だけで検討するなら 400㎡までの方が正解ですよね！　

但し これらの数字や価値は、エリアや道路状況などによっても左右される場合があります。

例えば、アパートを建てようという場合
・容積率を目一杯消化できる、大通りに面した商業ビルのとなり
・駅距離は同じで消化率は低いけれど、閑静な住宅街
こんな２つを比べると、必ずしも消化率が高い方が良いとも言えませんね～。。

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【まとめ】

ここまで、土地の “価値” を左右するのは「価格」だけでなく特に容積率の “消化率”　という点について、お話しました。　消化率については「物件の資料」に直接の記載がないので、自身で計算する必要があります。

土地付きの物件については、今後の運用方法や売却も含めて、ベストな選択をしたいですよね！　知らない間に損をしないように、できるだけ多方面から見ることをお勧めします。
不動産は大きな金額が動きます。　大切な金融資産を確かな実物資産に置き換えるのですから、さまざまな面からの検討が大切だと思いますょ(笑)

なんか難しくて良くわからないな～というあなた、”土地付き”マイホームや収益物件の購入を検討しているあなた、ぜひLINE友だち登録からお気軽にご相談下さい(^_-)-☆

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