賃貸経営＆空室対策はコスパ重視！
　やってはいけない３つのリフォーム

こんにちは！　お金持ち案内人のレイです！

不動産賃貸業において、退去後の原状回復にあたり考えることの１つに、リフォームがありますね。　もちろん「客付けしやすいように！」が第一目的ですが・・・大きなマイナスや、かえってやらない方がいい場合、思いのほかコスパが良くない等、オーナーとしての悩みどころになります。

本日は空室対策で やりがちだけど、実は意外とコスパが悪くて・・・という３つのリフォームのお話です。　オーナーなら一度は検討したことがあるリフォーム内容なのではありませんか？！

では ごゆっくり、ご一読下さい。

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【①３点ユニット】

３点ユニットよりも「バストイレ別」の物件が好まれるのは本当です。なので、思いきってバストイレを別に分ける工事を考えたことあるオーナーさん、いますよね。
結論から言うと、これは やらない方が良い場合が多いんです！　理由は２つあります。

《費用対効果(コスパ)》

そもそも３点ユニットの物件というのは、築古にあたると思われます。その物件を、あと何年保有する予定なのでしょうか？
　〈参考；収益物件の売却タイミング、税金と売却益について〉

バストイレを分ける工事の費用は、20万円以上かかります。　水回りの関係なので、場合によっては それ以上かかってしまうわけです。

《居住空間》

もとの部屋の面積が小さいからこそ、３点ユニットにしているケースは多いです。　ということはバストイレを分けた結果、居住空間を かなり狭めてしまう可能性がありますよね。

そこまで費用をかけて行う必要があるか否か、よ～く考えてみましょう！

【②間取りの変更】

部屋の面積が ある程度広い場合、間取りを変更することにより使い勝手が良くなることがあります。これについては、２つの視点から検討することが必要です。

《ターゲット層》

地域により、それぞれの物件を借りたいというターゲット層が決まってきます。　ですが、むやみに間取り変更をするとターゲット層がブレてしまうことがあるんですね。

もちろん場合によっては入居付けにプラス効果になる場合もありますが。
大事なのは「どういう地域なのか？」をリサーチして間取りを考えることです。

《費用対効果》

この工事も、20万円以上は かかります。
間仕切りを撤去し、柱を補強し、クロスも貼り直して・・・等、工程も多いので、費用だけでなく時間もかかります。

そこまで費用と時間をかけて行う必要があるか否か、よ～く考えてみましょう！

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【③床の修繕】

床の修繕をする場合には、フローリングorクッションフロア　の２つが主流となります。
私的には、、フローリングは お勧めしません。

但し、価格はクッションフロアの約２倍なんです。。

《使用年数》

・フローリング；10～20年
・クッションフロア；～10年

入居者様の使用方法によっては状況がかなり異なる床ですが、もし２倍の値段を払った結果 数年で張り替える事になったら・・・最悪ですよね(>_<)

逆に言うと、、自宅の場合は「フローリング」一択ですね(笑)

そこまで費用をかけて行う必要があるか否か、よ～く考えてみましょう！

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【まとめ】

ここまで、空室対策として 一度は考える賃貸経営におけるリフォーム３つについて、コスパ重視で冷静に判断するとやらない方がいいのでは・・ というお話をしてきました。

　〈参考；賃貸物件の価値アップ！　コスパ最高の修繕３選(^^)/〉
　〈参考；ダイノックシートでグレードアップ？　貼るだけで見た目が魅力的に〉

リフォームについては管理会社が勧めてくることも多いですが、オーナーとしては冷静にコスパを重視して判断したいですね(^^)/
　〈参考；管理会社って何？(後編)　管理費より大事なポイント２つとは・・・〉

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