【実録】長期入居は最高の空室対策！
　　でも退去後は・・大変だ～

こんにちは！　お金持ち案内人のレイです！

不動産賃貸業の最大のリスクは「空室」と言われます。アパートの平均入居期間は、単身者で2～4年、ファミリーで4～6年だそうです(日本賃貸住宅管理協会調べ)。

そんな中で長期間の入居者様が居ると、オーナーとしては
　①空室リスクがない
　②原状回復工事や入退去の事務処理がない
　③以前の高めの家賃のまま入居が継続
など嬉しいことが一杯・・・本当に ありがたいんですね(*^^*)

本日は、最高の空室対策でもある長期入居者の退去にまつわるお話をしていきます。　物件購入以来なにも問題のない入居者様でしたが、まさかの状況が展開されたんです。。

ではごゆっくり、ご一読下さい。

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【退去までの経緯】

この物件は都内の某駅から徒歩圏、家賃5.4万円の１Kになります。

数ヶ月前に病気で入院されたのですが「部屋は そのままにしておいてほしい」との要望があり、入院中も家賃を払って頂いて賃貸継続の状態となっていました。今までの賃料も滞納は一度もなく、きちんと払ってくれていたので、本人の言う通りに対応をしたわけです。

ところが残念なことに、入院をしたまま お亡くなりになってしまいました。。

この方は身寄りがなく保証会社の加入はしていたものの、その金額は上限が11万円でした。
そして部屋の中は入院前のまま・・・つまり残された荷物の処分も原状回復工事も、全てがオーナー負担という状況になってしまったのです(・.・;)

【部屋の状況とリフォーム】

《電気設備工事》

築古アパートで部屋は 20年以上前の状態のままということは、、例えばエアコン専用のコンセントがなく、インターフォンの配線がリビングまで伸びていない等、驚きの現状でした。

《トイレ一式の交換》

男性だったのであまり気にしなかったのか・・・トイレのタンクと便座が割れており、交換をしなければなりません。　本来なら経年劣化ではないため入居者負担ですが、、今回は請求ができないので止むを得ないですね。　
金額は、約 10万円ぐらいです。

《部屋のクロス》

この方は喫煙者だったようで、部屋は全面的にヤニだらけでした(*_*;
ヤニ部屋は通常よりクロス張替えが高くなるので、壁と天井全ての交換で想定金額を軽く超えてしまいました。恐るべきタバコなり。。
　〈参考；クロス(壁紙)張替えの費用、相場より高い時の原因は？〉

《シンク周囲のサビ》

男性の一人暮らしとはいえ、シンク周りにも長年の汚れやサビが こびりついています。通常のクリーニングレベルをはるかに超えているので、追加のクリーニング費用がかかってくるでしょう。
これが、おそらく２～３万円でしょうか。

《その他の修繕》

他にもクッションフロアを貼ったりカーテンレールの新設、襖扉の交換など多くの項目があります。

１Kの部屋で修繕費用が 100万円・・回収期間は１年半～２年といったところでしょうか(-_-;)

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《考慮すべきポイント》

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【まとめ】

ここまで、最高の空室対策である長期入居者様が退去したあとの大変な状況について、お話しました。

今回の場合は特に入居者の特殊事情でオーナーの全負担となることや、築古物件ゆえに設備や室内状況が悪かったこともあり、更に大変な事態となっています。
まさかの出費としては大きいので、やっぱり不動産投資は怖い・・・と思ってますか？(笑)
　〈参考；不動産オーナーが避けられない最大の支出とは？・・・”孤独死” です〉

どんな投資も必ずリスクが伴うし、一般には儲けが大きいほどリスクも大きくなります。
でもリスクがあるから・・・と何もしなければ、何も手に入れることはできません！

不動産は最も手堅い投資ですが、如何にリスクを小さくするか？が重要ですよね。
リスクを小さくしながら、私達と一緒に人生を変えてみませんか(^^)/　よかったら、LINE友だち登録からお気軽にご相談下さい(^_-)-☆　お待ちしてます。

では次回も、お金持ちへの道案内をお届けさせていただきますね☆彡
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