「賃貸借契約」の締結タイミング
キャンセルの際は損害賠償を請求できる？
こんにちは！ お金持ち案内人のレイです！
不動産賃貸業において、必ず取り交わすのが「賃貸借契約書」です。
民法上の契約とは、双方の合意で成立します。つまり大家業で言えば、オーナーが「あなたに貸します」と言い、入居希望者が「あなたから借ります」と言えば成り立つわけです。
ですが、、不動産契約は民法より「宅建業法」が優先なので、少し厄介なんです(・・?
本日は「賃貸借契約」の締結とは、申込みがあって どこまで話が進んだタイミングを指すのか？ 万一キャンセルされた場合、オーナーは損害賠償請求できる？ などの契約に関する話を お伝えしますね。
ごゆっくり、ご一読下さい。
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【宅建業法による賃貸借契約】
入居希望者から申込みが入った場合の流れは、
重要事項説明⇒契約書に署名捺印⇒契約金の支払い⇒カギの受け渡し⇒入居 となります。
宅建業法では、仮に双方の合意があっても
「重要事項説明」を行ってからでないと契約は認めないという決まりがあります。
また「契約金の支払い」については、契約書に明記されていることが多いです。
《契約金》
契約金には、以下のような費用が含まれます。
・仲介手数料
・前(初回)の家賃
・火災保険料
・保証会社費用
不動産における契約は、重要事項説明後
契約書の署名捺印＆契約金を支払う
ここまで終了して初めて「契約の締結」となるわけです！
【契約締結とキャンセル】
せっかく入居希望者から申込みが入ったのにキャンセルされてしまった・・・なんて経験、ありませんか？ ここで重要なのは契約締結の前なのか後なのか？なんです。
《契約締結前の場合》
そもそも契約が、まだ締結されていない状態です。
なので、もし契約金を先に預かっているならば、全額お返ししなければなりません。
入居募集も一から始めることになり、今までの期間は全て無駄になってしまいます(>_<)
《契約締結後の場合》
契約自体は締結されているので、入居希望だった人への返金は「前(初回)家賃」だけです。
但し、入居付けをしてくれた業者に対しては「仲介手数料」「広告料」が発生しています。。
契約が締結されると、家賃が入らないのに それまでにかかった費用は払うことになります。
契約締結後については家賃が発生してない限り、契約期間が短いほどオーナーは損をしてしまいます
そのキャンセルが「正当な理由」によるか否か？によっては損害賠償請求の対象にもなり得ますが・・・そもそも「正当な理由」って、なんなのでしょう？(-_-;)
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【キャンセルでも損をしない対策】
キャンセルは契約締結の前でも後でも、オーナーとしては残念なことですよね。。
でも万一の時に備えて、損をしないように対策を取っておくのは大切です！
《契約前キャンセル対策》
・申込み～契約、契約金の入金を素早く行う
・仲介業者がキャンセル常習でないかを確認する
・契約締結までは、募集をストップしない
《契約後キャンセル対策》
・契約書の条文に「短期違約金」に関する文言を入れておく
★短期違約金に関する文言(例)★
「２年以内に解約した場合には、借主は貸主に対して賃料１ヶ月分を支払う」
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【まとめ】
ここまで賃貸借契約の締結タイミング＆キャンセル時に損害賠償できる？損しない対策について、お話してきました。
最近は申込み時の入居審査のために、希望者も多くの個人情報を開示する必要があります。なので、安易なキャンセルは少なくなっていますが、止むを得ずのキャンセルや申込み自体を軽く考えている人も、中にはいるんですね。。
オーナーとしては決して油断せずに手続きを進めていきましょう！ 管理会社に任せっきりにしている方が多いかもですが、入退去の際は しっかり押さえる事をお勧めします！
また契約書の条文にも目を通して、なるべくマイナスにならない状態を作っておくことは、絶対に大事ですよ(^^)/
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