マイホームの “前” に収益物件を！
　この順番で両方買える最大理由(^^)/

こんにちは！　お金持ち案内人のレイです！

銀行に ある程度の預金が貯まってくると「そろそろマイホームを買おうか」と考える一方で、「でも不労所得の定番と言われる “収益物件” も欲しいなぁ」と悩んでしまう人が多いですね。　両方が欲しいけど、自分には難しいかも・・・、どっちを先に買うのが正解？ という質問は、とっても多いんです。

本日はマイホームと収益物件が両方欲しいんだけど、、と考えた時、迷わずどっちを一番とすれば両方を手にできるのか？ というお話をしていきます。　購入順番が全てなんです(笑)

ではごゆっくり、ご一読下さい。

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【３種類の不動産物件】

一口に「不動産を購入したい」と言っても、その不動産は大きく３つに分けることができます。

①マイホーム
　購入者自身や その家族などの住居として使用する不動産
　　〈参考；【実録】実需不動産(マイホーム)購入は、未来像のイメージが大切！〉
　　〈参考；持ち家 or 賃貸　どちらがお得？　具体的な数字で比較検証〉

②収益物件
　個人や事業者に物件を貸し、毎月一定の収入(家賃)を得る目的で購入する不動産
　　〈参考；不動産投資のメリット(前編)　安定収入を得る確率は 30～50%〉

③賃貸併用住宅 (収益マイホーム)
　１つの建物にマイホーム部分と賃貸部分を持つ「自宅兼アパート」と言われる不動産
　購入時に、住宅ローンが使えるという特別な収益物件
　〈参考；お金が “少しだけ” あるなら、賃貸併用住宅Getで投資スタート！〉

【先に収益物件！の理由】

マイホーム購入も収益物件購入も、どちらも銀行融資を利用するのが前提ですよね？
マイホーム購入⇒借入れが増える
収益物件購入⇒借入れが増える

どちらが先でも借入金が増えるのは同じなので、、次に「借入れ」をするには不利になります。では「なぜ収益物件が先なのか？」　実は それぞれの「融資審査内容」が異なることがポイントです。
銀行の審査とは「この人に融資をした時、きちんと返済してくれるのか？」を見極めるためのモノです。

《住宅ローンの審査》

①　年齢

住宅ローンの返済期間は、だいたい 35年間が多いです。但し 45歳以上の場合は、最長でも満80歳までに完済できるように設定することになります。

例えば、47歳の人は、80ー47＝33　つまり 33年ローンという計算です。

②　収入の安定性(職業)

銀行としては “不安定な高収入” より “そこまで高くなくても安定した収入” の人が好きなんです(笑)　なので公務員などは、審査を通りやすいです。
かなり売上げが高い自営業者でも、サラリーマンより審査が厳しいというのが銀行です(-.-)

③　返済比率

銀行が一番重視しているのが、

返済比率＝年間返済額/年収

です。　ちまたでは 35% という数字を聞きますが、必ずしも絶対ではありません。この比率の計算や考え方は、銀行ごとに異なり、また基準も一切開示されていないんです。

先に収益物件を持っている場合、年収の中に「不動産収入を含める」銀行や「不動産収入の４割を含める」銀行など、かなりバラバラなのが実情になります。
ただ返済額については、車のローン等も含めて計算されるんですね。

例えば年収 500万円の場合、35%として計算すると
500×0.35＝175万円　これで 35年ローンならば、175×35　として、約 6,000万円の借入れが可能ということになります。

《収益物件購入の審査》

基本的な要件は、住宅ローンと大きな差はありません。要するに年齢、収入の安定性(職業)、他の借入金等です。　健康状態 良 、カードや税金の滞納ナシなどは、もちろん当たり前の条件になります(笑)

そしてマイホームとの最も大きな違いは・・・

「金融資産」の数字　です。

いわゆる「見せ金」と言われるモノであり、実際に初期投下はしないけど「いざとなったら出せる お金がありますよ！」というモノですね。

銀行的には「収益物件は、自宅と異なって 無くてもいいでしょう」という考え方なので審査は厳しく、預金額が少なかったり借入金が多いと融資が通らなくなってしまうんです(>_<)

《なぜ収益物件が先なのか？》

勘のいいあなたは、もう おわかりでしょうか？！

加えて、住宅ローンは夫婦で「ペアローン」という形もできます。　つまり夫婦の収入を合算することで返済比率を下げる事ができるので、更に融資が組みやすくなるわけですね(^^♪

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【ただし例外が・・・(゜o゜)】

住宅ローンも収益物件購入も、銀行の「融資情勢」に大きく左右されます。　しかも、これについては誰もが予想の難しいイレギュラーな内容です。。

以前に世間を騒がせた、書類の改ざんや S銀行の不法な貸付けの事件を覚えていますか？
当時これらの事件により、銀行は「収益物件への考え方」を大きく変えてしまいました。
この事件が発生してから半年ほどは、それまでなら当たり前に融資OKだった人達が、次々に住宅ローンの審査に落ちるという現象が起こったんです。

単に「収益物件を持っている」というだけで銀行は警戒感を示し、返済比率に全く問題がない場合でも、マイホームの融資審査が通らなかったわけです。。

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【まとめ】

ここまで、自宅と収益物件は、どっちを先に買えば両方手に入るのか？と その理由について、お伝えしてきました。基本的には、収益物件が先！　が王道となります。
ですが「自宅が先じゃないと落ち着かない」とか「まずマイホームを手に入れたい」という強い思いがあるあなたは、迷わず住宅ローンから組んでいきましょう(笑)

また融資情勢の急変によっては、住宅ローンも収益物件の融資も難しくなる！なんてことも、あり得ます。なので資金の準備ができたら、なるべく早く行動する事をお勧めします。
　〈参考；収益物件購入は、いつがお勧め？　もちろん “今” でしょ！の4つの理由〉

どこから手をつけようか～というあなた、両方を絶対手に入れたいというあなた、LINE友だち登録からお気軽に、お声かけ下さいな(^_-)-☆　最新の融資情勢を交えながら、あなたに最適な購入の道筋を、アドバイスしますょ(^^)/

素敵なマイホームと手堅く稼いでくれる資産を手に入れて、一緒に豊かな毎日を過ごしましょう！
では次回も、お金持ちへの道案内をお届けさせていただきますね☆彡
なるほどね～と思われたら、ポチっとよろしくお願いします。

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