自宅も収益物件も手に入れたい！
カギは「購入順序」なり(^^)/
こんにちは！ お金持ち案内人のレイです！
銀行に ある程度の預金が貯まってくると「そろそろマイホームを買おうか」と考える一方で、「でも不労所得の定番と言われる “収益物件” も欲しいなぁ」と悩んでしまう人が多いようですね。 両方が欲しいけど、自分には難しいかも・・・、どっちを先に買うのが正解？ という質問が、とっても多いです。
本日は「自宅も収益物件も欲しいんだけど、両方を手に入れるのは可能なの？」「どっちが先だと有利とか、あるのかな？」という質問に答えていきます。あなたも、実は気になっているのでは？(笑)
ごゆっくり、ご一読下さい。
銀行に ただ置いておくのは、一番もったいない！(笑)
〈参考；お金を貯金(銀行放置)するなんて、もったいないのでございます〉
Q；自宅と収益物件と、どちらを先に買うべきか？？
A；その答えは・・・ズバリ
「先に収益物件！」 です。
え～？ どうして？？
【その理由～融資の違い】
マイホーム購入も収益物件購入も、どちらも銀行融資を利用するのが前提ですよね？
マイホーム購入⇒借入れが増える
収益物件購入⇒借入れが増える
どちらが先でも借入金が増えるのは同じなので、、次に「借入れ」をするには不利になります。では「なぜ収益物件が先なのか？」 実は それぞれの「融資審査内容」が異なるからなんです。
銀行の審査は「この人に融資をした時、きちんと返済してくれるのか？」を見極めるための物です。
《住宅ローンの審査》
住宅ローン審査の主なポイントは
①年齢
②収入の安定性(職業)
③返済比率 です。
① 年齢
住宅ローンの返済期間は、だいたい 35年間が多いです。但し 45歳以上の場合は、最長でも満80歳までに完済できるように設定することになります。
例えば、47歳の人は、80ー47＝33 つまり 33年ローンという計算ですね。
② 収入の安定性(職業)
銀行としては “不安定な高収入” より “そこまで高くなくても安定した収入” の人が好きなんです(笑) なので公務員などは、審査を通りやすいんです。
かなり売上げが高い自営業者でも、サラリーマンより審査が厳しいというのが銀行です(-.-)
③ 返済比率
銀行が一番重視しているのが、
返済比率＝年間返済額/年収
です。 ちまたでは 35% という数字を聞きますが、必ずしも絶対ではありません。この比率の計算や考え方は、銀行ごとに異なり、また基準も一切開示されていないんです。
先に収益物件を持っている場合、年収の中に「不動産収入を含める」銀行や「不動産収入の４割を含める」銀行など、かなりバラバラなのが実情になります。
ただ返済額については、車のローン等も含めて計算されるんですね。
例えば年収 500万円の場合、35%として計算すると
500×0.35＝175万円 これで 35年ローンならば、175×35 として、約 6,000万円の借入れが可能ということになります。
銀行の基本的考え方は「住宅(マイホーム)は、無いのは良くない」なので、
とにかく収入さえ問題なければ貸してくれる
というわけなんです。
《収益物件購入の審査》
基本的な要件は、住宅ローンと大きな差はありません。要するに年齢、収入の安定性(職業)、他の借入金等です。 健康状態 良 、カードや税金の滞納ナシなどは、もちろん当たり前の条件になります(笑)
そしてマイホームとの最も大きな違いは・・・
「金融資産」の数字 です。
いわゆる「見せ金」と言われるモノであり、実際に初期投下はしないけど「いざとなったら出せる お金がありますよ！」というモノですね。
銀行的には「収益物件は、自宅と異なって 無くてもいいでしょう」という考え方なので審査は厳しく、預金額が少なかったり借入金が多いと融資が通らなくなってしまうんです(>_<)
《なぜ収益物件が先なのか？》
勘のいいあなたは、もう おわかりでしょうか？！
まず「数字の大きい預金通帳」「ほぼゼロの借入金」を武器に、収益物件を購入！
次に「融資審査のゆるい」住宅ローンでマイホームを購入！
加えて、住宅ローンは夫婦で「ペアローン」という形もできます。 つまり夫婦の収入を合算することで返済比率を下げる事ができるので、更に融資が組みやすくなるわけですね(^^♪
【ただし例外が・・・(゜o゜)】
住宅ローンも収益物件購入も、銀行の「融資情勢」に大きく左右されます。 しかも、これについては誰もが予想の難しいイレギュラーな内容です。。
以前に世間を騒がせた、書類の改ざんや S銀行の不法な貸付けの事件を覚えていますか？
当時これらの事件により、銀行は「収益物件への考え方」を大きく変えてしまいました。なので、この事件が発生してから半年ほどは、それまでなら当たり前に融資OKだった人達が、次々に住宅ローンの審査に落ちるという現象が起こったんです。
単に「収益物件を持っている」というだけで銀行は警戒感を示し、返済比率に全く問題がない場合でも、マイホームの融資審査が通らなかったわけです。。
今現在は このような警戒も薄れており事件より前の状態に戻っていますが、、急に銀行が考えを変え融資情勢がガラリと変わる・・なんてことも、絶対ないとは言えません。
【まとめ】
ここまで、自宅と収益物件を手に入れるには、どっちを先に買えばいいのか？について、お伝えしてきました。基本的には、収益物件が先！ が王道となります。
ですが「自宅が先じゃないと落ち着かない」とか「まずマイホームを手に入れたい」という強い思いがあるあなたは、迷わず住宅ローンから組んでいきましょう。
また融資情勢の急変によっては、住宅ローンも収益物件の融資も難しくなる！なんてことも、あり得ます。資金の準備ができたら、なるべく早く行動する事をお勧めします。
〈参考；収益物件購入は、いつがお勧め？ もちろん “今” でしょ！の4つの理由〉
どこから手をつけようか～というあなた、両方を絶対手に入れたいというあなた、LINE友だち登録からお気軽に、お声かけ下さいな(^_-)-☆ 最新の融資情勢を交えながら、あなたに最適な購入の道筋を、アドバイスしますょ(^^)/
素敵なマイホームと手堅く稼いでくれる資産を手に入れて、一緒に豊かな毎日を過ごしましょう！
では次回も、お金持ちへの道案内をお届けさせていただきますね☆彡
なるほどね～と思われたら、ポチっとよろしくお願いします。
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