アパートの大規模修繕
実施にベストな３つのタイミング
こんにちは！ お金持ち案内人のレイです！
アパートを運用している大家さん、そろそろ修繕をした方がいいかも・・でも大きな金額がかかるし・・と悩んでいる人は多いのではありませんか？ 雨漏りなど急を要する場合は別として、どんなタイミングで行なうのが良いのでしょうか。
本日は、アパート運用中に考えるべき課題の一つである大規模修繕を行う時期について、ベストな３つのタイミングのお話をしていきます。 投資物件の場合は、費用対効果が何より重要なので、しっかり見極めていきましょう。
ではごゆっくり、ご一読下さい。
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【大規模修繕とは】
大規模修繕＝主に外壁・屋根・鉄部などの塗装 を指しています。 例えば外壁塗装ならば、できてしまったクラック等の補修をした上で塗装を行います。
一般に言われるのは、だいたい 10～15年に一回という感じですよね。
〈参考；アパートの大規模修繕、金額大の外壁塗装！注意すべきは？〉
【実施タイミング その１】
オーナー目線の第一は、税務上 大きな経費が必要な時期です。
大きな利益が出てしまった際、決算により税負担が大きくなりますよね。。 その時期に修繕を行うと経費として計上でき、本業との損益通算により税負担を減らすことができます(^^♪
急を要する修繕は「単年での経費計上」ができますが、税務署的にグレードアップとしての塗装と解釈されると「減価償却として計上」しなければなりません。
これは難しい見極めではありますが・・税務署から指摘されるケースも多かったりするんです。。
このような場合は、塗料の内容などによって きちんと説明できるようにすることが重要になります。 税逃れではないと認めてもらえるようにすることが大事です(笑)
【実施タイミング その２】
次のタイミングとしては、売却時となります。
売却を考える時は「少しでも高く売りたい」わけで、その物件を買いたいと思ってもらわなければなりません！
薄汚れた外観より綺麗な外観の物件を選ぶのは、当たり前ですよね(笑)
但し綺麗にするには費用がかかるわけで、、果たして どちらが得なのか？について、しっかり見極める必要がありますね。
【実施タイミング その３】
急を要するタイミング、つまり雨漏りなどの被害が発生した時になります。
何かしらの被害が生じた場合には、迅速に対応していかなくてはなりません！ 仮に雨漏りが発生した時には物件の内側だけでなく、外壁や屋根の水の侵入口を塞ぎ、雨漏り対策を実施します。
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【間違った実施タイミング】
オーナーの中には「物件が古いから すぐやらなくちゃ」「外壁のクラックが目立ちチョーキングしてるから」等と考える人もいます。 が、、少し冷静になりましょう！
これらのことが原因で
・何らかの被害が発生していますか？
・賃貸が思うように決まっていないですか？
特に問題がないなら、大規模修繕をする必要はないんです！
アパート経営は あくまでも投資であり、自分が住むわけではありませんよね。 つまり常に建物をピカピカの状態に保っておくことはないんです(*‘∀‘)
もちろんオーナーの “趣味” としてキレイにしたいというならば、、ご勝手にどうぞ(笑)
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【まとめ】
ここまで、所有アパートの大規模修繕実施ににベストな３つのタイミングについて、お話しました。
物件購入を検討する際、たとえ古くても賃貸が決まっていて、しかも価格が安いならば絶対に「買い」物件なんです！ だって すぐに大規模修繕をする必要は無いわけですから。
あくまで「投資物件であること」を心に留めておくことが重要ですね。
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