公務員でもアパート経営はOK！
　　その理由と守るべき条件３つ

こんにちは！　お金持ち案内人のレイです！

ホントは不動産投資をしたいんだけど「会社が副業禁止だからな～」「自分は公務員だしな～」という人、意外とたくさん居るんです。　ひょっとしたら あなたも、チラッと口にして へんな目で見られたらイヤだし・・・という１人ですか？(笑)

本日は「不動産投資(賃貸業)」は「副業」なのか？　条件内なら公務員でも可能な理由について、お話します。会社の就業規定にも はっきり書いてないし、誰にも聞けないし・・・というのが現実かもですね。

ごゆっくり、ご一読下さい。

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一般的には、、

不動産投資は副業ではありません！

【副業禁止でもOKな理由とは？】

就業規定に「副業禁止」と文言があったとしても、その中に「不動産投資」が含まれていることは、ほとんどありません！　その主な理由は４つです。

《1. 相続等 止むを得ない場合あり》

収益不動産を相続によって引き継いだり、転勤でマイホームを賃貸に出すなど、改めて物件購入をしなくても「不動産賃貸業」をするケースがあります。これらを全て禁止する事は不可能ですね。

《2. 本業に支障が出にくい》

大抵の副業禁止理由は、本業のパフォーマンスが落ちるからです。　不動産賃貸業は多くの時間や労力が不要なので、本業に支障が無いんです。
　〈参考；不動産投資を勧める理由(後編)　時間に余裕ができますょ！〉

《3. 情報漏洩のリスクが少ない》

副業禁止の理由は、本業に関する情報が外部に漏れるリスクがあるからです。　不動産賃貸業は、情報漏洩のリスクがありませんね。

《4. 資産運用の１つである》

【副業禁止に抵触する場合とは？】

基本的には大丈夫ですが、規模が大きい場合と特別な業種については注意が必要です！

《事業的規模以上の場合はNG》

この線引きは、国税庁による「事業収入」の規定に基づいています(国税庁HP)。

　※この数字は国税庁が定めているモノなので、会社によって若干異なる場合もあります。

《銀行員or証券マン》

金融機関や証券会社に勤務している場合は、投資に関する規制が厳しく定められています。
職務上インサイダー情報(未公表の情報)に触れる機会が多いので、株やFXはもちろん不動産も含めて「投資全般が禁止」というところが多いですね(相続のみOK)。

《公務員》

公務員の副業は、法律で禁止されています。但し不動産賃貸業に関しては「”一定の規模” に達していなければ規則上の副業に該当しない」という定めがあります(人事院規則14-8)。

一定の規模とは
・家屋の賃貸は５棟以上、建物区画は10室以上
・土地の賃貸は、契約件数10件以上
・駐車場の賃貸は、駐車台数が10台以上
・不動産賃貸と駐車場の年間家賃収入が500万円以上

加えて、不動産の管理業務に携わる⇒職務の遂行に支障がある　と見なされるため、自主管理はNGです(管理会社を入れればOK)。

《念のための確認が大切！》

なので、揉め事が起こる前に一度確認する！ことをお勧めしておきます。

私が以前コンサルしたサラリーマンで、事前に確認しないまま “２棟所有” していて会社にバレてしまい、退職or投資を辞めるか　と揉めたことがあるんです(-.-)

【規定回避の裏ワザとは？(笑)】

副業規定に引っかかるけど、どうしても不動産投資をやりたいという既婚者のあなたには、こっそり裏ワザをご紹介しましょう(笑)　但しこれも「絶対大丈夫」とは言えないので・・・必ず勤務先に確認をして下さいね。

その方法とは、物件購入にあたり
「奥様名義 or 奥様を代表にした法人名義」　にするんです。

ただこれも、いくつか問題はあります。。
・実質的に決定権や運用をしているのは誰か(実態は本人？)
・まず融資の時点で、奥様の収入がどうなのか(融資先に確認必須)

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【まとめ】

ここまで主に公務員のアパート経営について、お話してきました。
基本は、事業的規模まで行かなければOKですが、会社によってはNGという事もあり得るので、念のため確認した方が安心ですね！

必ずしも終身雇用ではない時代になって、副業や兼業を認める企業が５割を超えたという統計もあります。　さほど神経質になることなく「不動産」を考えるのはアリです(*^^)v

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