法定耐用年数って知ってますか？
そこに隠れた大切な役割とは！
こんにちは！ お金持ち案内人のレイです！
「法定耐用年数」って言葉、聞いたことありますか？
あ～国が定めている年数のことね！という事までは知っていても、それが「何の役に立つのか？」を理解している人は少ないのではありませんか。
本日は、この「法定耐用年数」の全貌を、不動産の観点から読み解いていきますね。
全貌って何？ 何が隠れてるの？ 笑笑
まぁごゆっくり、ご一読下さい。
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法定耐用年数とは国が定めている耐用年数で、通常使用できる期間のことを指しています。
例えば「法定耐用年数10年」とは、国が「10年間使用できる資産なんだな」と認識しているわけです。
国税庁のホームページでは、資産ごとに細かい設定がされています。
この耐用年数と不動産との関係は、ものすご～く深くて、切っても切れないんです(笑)
では具体的に①融資との関係 ②減価償却との関係 について見ていきましょう。
【耐用年数と不動産購入時の融資】
不動産物件は、土地と建物から成り立っています。 そして耐用年数が問題になるのは「建物部分」になります。
建物の耐用年数は、以下のように定められています。
・木 造；22年
・軽量鉄骨；27年
・重量鉄骨；34年
・鉄筋コンクリート(RC)；47年
ちょっと立ち止まって、考えて下さい。
例えば「木造の建物」に対して国は「建築してから22年間は使用できる」と認めています。つまり
築10年の物なら「あと12年は使えるね」というわけです。
え～おかしくない？？ 見回せば築22年以上、もっと言えば築30年や40年の木造の建物なんて、山ほど存在してますよね？！なのに国の正式見解は「築22年を過ぎた物は使用できない！」なんです(・.・;)
鉄骨やRCについても同様ですね。。
☆まず理解するポイント１つ目☆
国が認めている期間と実際に使用できる期間とは、
決して同じではないのです！！
にも関わらず・・・
ほとんどの銀行は「国が認めた期間内でしか融資をしない」となっています。国が「使用できるよ」と言っていない物に対して、お金を貸すことはできない！という考え方なんです。。
まったく残念というか、頭が固いというか・・・
だからこそ銀行は融資の返済期間を長く引っ張れる「新築物件が大好き」です(笑) だって返済期間が長ければ、利子も一杯手にできるという事ですから。
〈参考；高金利の融資でも、しっかり儲かる！ 不動産投資って魔法なの？〉
築10年の木造物件に対しては、残り期間の12年しか融資をしない、つまり12年間で返済まで終了させなければなりません。
築30年木造物件を買いたいなら、最初から お金は貸さない！なんですね。
☆理解するポイント２つ目☆
実は銀行の中で、国の認識など無関係に「耐用年数を超えていても全然OK！」という素晴らしい金融機関も、たくさん存在しています。
なので一概に「融資は無理」と決めつける事はありません。
その窓口は限られた不動産投資会社に開かれています(*^^)v
【耐用年数と減価償却】
《減価償却とは？》
「時間経過と共に価値が減っていく」と考えられる資産を「減価償却資産」と言います。
不動産の場合、土地の価値はずっと変わらないけれど、建物部分は古くなればなるほど価値が減っていくと考えられるので、建物＝減価償却資産 とされます。
〈参考；「土地値」って何？？ すごく重要な指標ですょ！〉
《減価償却の計算》
建物部分が時間経過により、どのくらい価値が減っていくのか？」を数値で表すための計算に必要なのが、この「耐用年数」なんです。
「あと何年で価値がゼロになるか？」を計算する式は
（法定耐用年数ー経過年数）＋経過年数✕20%
例えば築12年、価格3,000万円の木造建物の場合、法定耐用年数は22年なので、
(22ー12)＋12✕20%＝12年 ※１年未満の端数は切り捨てにて計算
3,000万円÷12＝250万円 つまり毎年250万円ずつ価値が減るという事ですね。
法定耐用年数を超過している物件の場合の計算式は
一律で 法定耐用年数✕20% 木造なら 22✕20%＝４年
3,000万円の木造建物ならば、築25年でも築30年でも築35年でも
3,000万円÷4＝750万円 つまり毎年750万円ずつ価値が減るという事なんです。
え～ショック！というあなた、大丈夫！ ご安心あれ！(*^^*)
☆確認ポイント３つ目☆
減価償却の計算で「価値がゼロになる」ことと「実際に使用できなくなる」ことは全く異なります。
毎年減る価値の数字は単なる計算上の物に過ぎず、むしろ重要な不動産の魔法に直結しています(笑)
〈参考；所得税って、高過ぎやしませんか？！ 税金を減らす唯一の魔法とは？〉
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【まとめ】
ここまで法定耐用年数が「金融機関による融資」と「減価償却の計算」に大きく影響することについて、お話してきました。 実際の物件を見る際、何を意識して何を計算し、その投資が自分にプラスになるか否かを見極めるのは正直難しいかもしれません。。
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