銀行の融資審査、基準は “面談”？
　いいえ 書類です！　～人物編～

こんにちは！　お金持ち案内人のレイです！

不動産投資は「他人のお金でできる唯一の投資」であり、その第一歩は「銀行からの融資」です。　レバレッジを効かせた運用のためには、できるだけ良い条件で多額の融資を引くことが重要になります。

本日は「どんな案件に銀行が融資をしようと考えるか？」についてお話をします。これについては「どんな物件に？」「どんな人に？」という２つの側面があります。
ここでは「どんな人に？」の観点から、銀行の目線について お話していきますね。

　〈参考；アパートローンの審査基準、銀行の物件評価ポイントは？〉

ゆっくりと、ご一読ください。

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まず不動産投資のための融資の流れは、大体こんな感じです。

　　※自身で銀行回りをして開拓する場合は、①なしで②からになります。

【必要書類(情報)５つ】

銀行融資を組むのに、どの金融機関でも絶対必要な５つを挙げてみます。

・源泉徴収票　３年分
・確定申告書　３年分
・借入返済予定表
・金融資産エビデンス
・身分証明書

《源泉徴収票や確定申告書》

昨年のモノぐらいは すぐ用意できても、３年分となると「どこにいったかなぁ？」という人は多いですね。　これについては「紙ベース(印刷)」と「データ(パソコンorクラウド)」と両方で保管しておくと便利です。私も常に、この両方で保管しています(*^^)v

《金融資産エビデンス》

早い話が「預金額」や「株券」などの資産合計のことです(笑)
預金通帳が複数あったり外貨や保険等に分散していると、自分でも「どこに いくらあるのか？」が把握できてない場合もありますよね。
一時期、社会を騒がせた不正融資事件があったことで、最近はかなり厳しくなっています。
なので通帳も「最終残高」だけでなく直近3～6ヶ月以内の「入出金明細」のコピー提出を求められる場合もあります。また外貨等は、銀行担当者の目の前でログインしてもらう事もあるんです。

《その他の書類》

他にも「家系図」や「資格証明書」などが求められる場合もあります。

話が進んでくると「住民票」や「納税証明書」等の公的な書類も必要ですが、これらは役所での手数料がかかるため、実際の申込み銀行が確定して先方から求められてから用意すれば十分です。

【銀行との面談】

書類をそろえて提出したら、いよいよ面談に進みます。
「何を話せばいいんだろう？」
「どんな事を聞いてくるんだろう？」
「熱意をもって話をすれば貸してくれるかな？」・・・

銀行が考えることは、ただ１つです。

”ちゃんと お金を返してくれる人に貸したい！”

要するに
「書類による審査」が、ほぼ99%を占めているんです！　言い換えると「面談は大して意味がない！」のが現実です。
え～そうなの？　ホントに？

銀行としては「会って、話して、審査する」という形が欲しいだけであり、書類上に問題がなければOKなんです。いくら熱弁を奮っても・・・結果は変わりません。。
実際に「面談無し」で進む銀行も、結構ありますよ(^^)/

【銀行が好む人とは？】

銀行が「この人にお金を借りてほしい！」と思う人とは、どんな人でしょう？この「どんな人」という考え方を、いわゆる「属性」と表現します。

《収入(年収)が高い》

これは、わかりますよね。収入が多ければ「返済」も ちゃんとしてくれそうですから。
年収の目安としては、ワンルームなら500万円以上、一棟モノなら700万円以上です。

但し、収入が「高い」だけでなく「安定している」ことが、特に大切なんです。
なので仮に収入が高くても、歩合率が高い・個人企業主・会社社長などは不安定要素があるという事で、少し敬遠される可能性があることを知っておきましょう(・.・;)

《借入が少ない》

例えば他に毎月の支払いがある場合、銀行が貸したお金の返済まで資金が回らない可能性があると思われてしまうんです。。　車のローンやカードローン等には、気を付けましょう。

《金融資産が多い》

金融資産が多い人なら、万が一 収入が下がっても預金から返済してもらえるだろうと考えるわけですね。

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【まとめ】

ここまで、不動産投資と密接に関わっている “銀行” の目線、特に「どんな人が好きか？」について お話してきました。
まずは焦って準備しなくてもいいように、必要書類をまとめておきましょう。
そして銀行の目線を理解した上で、融資を受けやすい ”属性”の自分になることが重要ですね！

　〈参考；高金利の融資でも、しっかり儲かる！　不動産投資って魔法なの？〉

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