投資家目線から見て儲かるのは どっち？
　RCマンション と木造アパートの違い

こんにちは！　お金持ち案内人のレイです！

一口に不動産投資といっても、戸建てからワンルーム、一棟木造アパートから鉄筋コンクリート造(RC)マンションまで、いろんな案件があります。　「どれがいいの？」「一番早くお金持ちになれるのは？」「短期で儲けるには？」・・・本当のところを知りたいですよね～

本日は不動産投資の代表格、同じ一棟モノのRCマンションと木造アパートについてです。
「一番儲かる物件」は各々の属性や状況で異なりますが、この２つの特徴、それぞれがお勧めなのは どんな人か？というお話になります。

ごゆっくり、ご一読下さいね。
　〈参考；インフレ＆円安対策に強い実物資産！　最高なのは、やっぱり不動産〉

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【RCマンションの概要】

RCマンション投資をお勧めするのは、ざっくり言うと
「億単位のお金が用意できて、ゆっくり資産規模を拡大していきたい人」です。

ではRCの特徴を理解するために、同じ一棟の木造アパートと比較してみましょう。

項目	RCマンション	木造アパート
建築費（価格）	高	安
投資効率（利回り）	低	高
ローン金利	低(プロパーローン)	高(アパートローン)
初期資金投下額	大	小
プラスになるための運用期間	10～20年	5～10年

【物件価格・ローン・初期資金投下】

《物件価格と諸費用》

鉄筋コンクリート造(RC)の建築費は高いので、当然のように売買時の物件価格も高いです。
融資を組むにあたり仮に「フルローン」ができたとしても、物件価格の7～8％の諸費用は実費で用意しなければなりません。　
5,000万円のアパートの諸費用は350万円ですが、1億円のRCでは700万円と2倍になります。

《ローン・資金投下》

RCは利回りが低いので、ローン金利も低くないと収支が回りません。　銀行が個人の不動産投資用融資として設定している「アパートローン」の金利では難しいため、それとは異なったオーダーメイド型の「プロパーローン」を組むことになります。　このプロパーローンを組むには厳しい条件があり、初期に大きな資金投下を余儀なくされることが多々あるんです。

持っているけど出したくない！という場合は、RC物件への投資を考えるのを止めた方がいいです(笑)

【運用期間・利益確定】

不動産投資は、購入⇒運用⇒売却　によって利益確定となります。ですから売却した結果が、どのくらいプラスになったか？が一番大事ですよね。
　〈参考；不動産投資の「キャッシュフローツリー」 最終手残り額が重要！〉

《木造アパート》

短期間で運用＆売却して利益確定を行い、その利益を次に投資して増やしていくわけです。
資産を増やすペースは、比較的早いとも言えますね(*^^)v
　〈参考；一棟アパート投資で確認すべき 失敗回避の３つのポイント〉
　〈参考；負けない中古アパート投資！　初心者が嫌う４つのリスクと対処法〉

《RCマンション》

RCはアパートに比べて利回りが低く購入時の初期投下資金が大きいのと、物件価格に対する土地値の割合が低く建物は経年劣化、なので売却価格が安定しない事が主な理由です。
　〈参考：投資の『超』常識！　利回りってご存知？？〉
〈参考：「土地値」って何？？　すごく重要な指標ですょ！〉

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【マンション投資のメリットは？】

なんかアパートの方がいい気がする(笑)・・でも世の中ではRC不動産の投資家が「FIREした」とかいう話を結構耳にしますよね～　マンション投資のメリットって何でしょうか？

最大のメリットは銀行評価が良いので、「追加融資」をたくさんしてもらえることなんです。
　〈参考；アパートローンの審査基準、銀行の物件評価ポイントは？〉

追加融資が認められやすいという事は、次の物件を購入しやすいですね。
RC物件は、購入時に大きな金額が必要だし資産拡大のペースは遅いけれど、銀行評価が良いので ゆっくり拡大していく投資なんです。

但し気をつけるべきポイントが一つあります。

銀行評価が高い物件が、必ずしも儲かるわけではありません！

物件A　耐用年数の残り；20年
　　　　年間の収益額；300万円
物件B 耐用年数の残り；なし
　　　　年間の収益額；400万円

この2つの物件において、
儲かるのは明らかに物件B
銀行評価が高いのは物件A　なんて事が、こんな風に起こってしまうんです(-_-;)　

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【まとめ】

ここまで不動産投資家目線で見た場合、同じ一棟モノのRCマンションと木造アパートの違いと どっちが儲かるのか？についてお話してきました。
不動産投資における正解は、一つではありません。　人によって「一番儲かる物件」は異なるわけで「絶対に○○！」はありません。　改めてまとめるとすれば・・・

木造アパートを5～10年で売却＆利益確定しながら、さらに次の投資をして純資産を増やす⇒資産形成
RCマンションを10～20年保有しつつ、銀行から追加融資を受けてゆっくり資産規模を拡大⇒資産運用
現金を資産価値の高い不動産と交換することで相続税を減らして資産を守る⇒資産防衛

私自身は どんどん純資産を増やせる投資が一番楽しいと思っているので、後にも先にも「一棟木造アパート一択！」ですが（笑）
　〈参考：木造アパート投資の魅力♡４選　資産が増えるスピードは最速なり〉
　〈参考；不動産で資産形成　お勧めは長期融資！ 木造築古アパートも可能！〉

ちなみに私の友人は7,000万円の預金を持っていましたが、木造アパート4つを所有して不動産賃貸業をおこなっています。物件を売却しつつ入れ替えて純資産が増えるのが何より嬉しいみたいですょ(^^)/

興味はあるけど、でもなぁ・・・なんて悩んでいるあなた、ホントに大丈夫かなーと心配なあなた、無理強いすることは一切ないので、お気軽にLINE友だち登録から ご相談下さいな(^_-)-☆　もちろん物件紹介もアリですよ(笑)

では次回も、お金持ちへの道案内をお届けさせていただきますね☆彡
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