RCマンション投資は儲かるの？
実は一棟アパートが勝ちかもょ(笑)
こんにちは！ お金持ち案内人のレイです！
一口に不動産投資といっても、戸建てからワンルーム、一棟アパートから鉄筋コンクリート造(RC)マンションまで、いろんな案件があります。 「どれがいいの？」「一番早くお金持ちになれるのは？」「短期で儲けるには？」・・・知りたいですよね～
本日は、気になっている人が多そう(?)な「RCマンション投資」について、お話します。
「お金持ちになれる物件」は、それぞれの属性や状況で異なるのですが、RCがお勧めなのは どんな人なのか？という内容になります。
〈参考：不動産投資の不思議 !あなたがお金持ちになれる物件は、どれ？？〉
ごゆっくり、ご一読下さいね。
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【RCマンションの概要】
RCマンション投資がお勧めするのは、ざっくり言うと
「億単位のお金が用意できて、ゆっくり資産規模を拡大していきたい人」です。
ではRCの特徴を理解するために、同じ一棟の木造アパートと比較してみましょう。
| 項目 | RCマンション | 木造アパート |
| 建築費（価格） | 高 | 安 |
| 投資効率（利回り） | 低 | 高 |
| ローン金利 | 低(プロパーローン) | 高(アパートローン) |
| 初期資金投下額 | 大 | 小 |
| プラスになるための運用期間 | 10～20年 | 5～10年 |
【物件価格・ローン・初期資金投下】
《物件価格と諸費用》
鉄筋コンクリート造(RC)の建築費は高いので、当然のように売買時の物件価格も高いです。
融資を組むにあたり仮に「フルローン」ができたとしても、物件価格の7～8％の諸費用は実費で用意しなければなりません。
5,000万円のアパートの諸費用は350万円ですが、1億円のRCでは700万円と2倍になります。
《ローン・資金投下》
RCは利回りが低いので、ローン金利も低くないと収支が回りません。 銀行が個人の不動産投資用融資として設定している「アパートローン」の金利では難しいため、それとは異なったオーダーメイド型の「プロパーローン」を組むことになります。
プロパーローンを組むには厳しい条件があり、初期に大きな資金投下を余儀なくされることが多々あるんです。
目安としては、
最低1億円ほどの資金保有があり、しかも それを初期費用として出すか否か？
がポイントになります。
持っているけど出したくない！という場合は、RC物件への投資を考えるのを止めた方がいいです(笑)
【運用期間・利益確定】
不動産投資は、購入⇒運用⇒売却 によって利益確定となります。ですから売却した結果が、どのくらいプラスになったか？が一番大事ですよね。
《アパートタイプ》
運用期間は5～10年ほどのスパンで、売却によるキャピタルゲインを狙います。
短期間で運用＆売却して利益確定を行い、その利益を次に投資して増やしていくわけです。
資産を増やすペースは、比較的早いとも言えますね(*^^)v
《RCタイプ》
ある程度長く運用しないと利益が出にくいため、
必要な期間は10～20年になります。
RCはアパートに比べて利回りが低く購入時の初期投下資金の回収に時間がかかるのと、物件価格に対する土地値の割合が低く建物は経年劣化するので売却価格が安定しない事が主な理由です。
〈参考：投資の『超』常識！ 利回りってご存知？？〉
〈参考：「土地値」って何？？ すごく重要な指標ですょ！〉
【RCのメリットは何？】
なんかアパートの方がいい気がする(笑)・・でも世の中ではRC不動産の投資家が「FIREした」とかいう話を結構耳にしますよね～RCのメリットって何だと思いますか？
最大のメリットは銀行評価が良いので、「追加融資」をたくさんしてもらえることなんです。
〈参考；銀行が融資を決めるポイント２つとは？ ～物件編～〉
銀行は「耐用年数が残っている物件が大好き」なので、耐用年数が長いRCの評価が高いです。
〈参考：法定耐用年数って知ってますか？ そこに隠れた大切な役割とは！〉
評価が高い→追加融資を受けやすい という事です。
追加融資が認められやすいという事は、次の物件を購入しやすいですね。
RC物件は、購入時に大きな金額が必要だし資産拡大のペースは遅いけれど、銀行評価が良いので ゆっくり拡大していける投資です。
但し気をつけるべきポイントが一つあります。
銀行評価が高い物件が、必ずしも儲かるわけではありません！
物件A 耐用年数の残り；20年
年間の収益額；300万円
物件B 耐用年数の残り；なし
年間の収益額；400万円
この2つの物件において、儲かるのは明らかに物件Bですが、銀行評価が高いのは物件Aなんて事が、よく起こってしまうんです(-_-;)
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【まとめ】
ここまでRCマンション投資がどういう物なのか？についてお話してきました。
不動産投資における正解は、一つではありません。人によって「お金持ちになれる物件」は異なっているので「絶対に○○！」はないんです。 あえて言うとすれば・・・
木造アパートを5～10年で売却＆利益確定しながら、さらに次の投資をして純資産を増やす⇒資産形成
RCマンションを10～20年保有しつつ、銀行から追加融資を受けてゆっくり資産規模を拡大⇒資産運用
現金を資産価値の高い不動産と交換することで相続税を減らして資産を守る⇒資産防衛
私自身は どんどん純資産を増やせる投資が大好きなので、後にも先にも「一棟木造アパート一択！」ですが（笑）
〈参考：投資に最適なのは木造アパート？！ 魅力4選 ♡Lovely♡ です(笑)〉
ちなみに私の友人は7,000万円の預金を持っていましたが、木造アパート4つを所有して不動産賃貸業をおこなっています。物件を入れ替えて純資産が増えるのが何より嬉しいみたいですょ(^^)/
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