賃貸借契約を結ぶにあたり
　大家のメリットになる３つの特約

こんにちは！　お金持ち案内人のレイです！

不動産賃貸業をしている大家さんの中で、新規入居の際に結ぶ賃貸借契約書の内容を細かくチェックしたことのある人は、少ないですよね。　ほとんどは何気なく管理会社に任せているんだ・・・というのが大半でしょう。

賃貸借契約には「特約条項」を付けることができます。これはオーナーが提案し、書類作成の際に管理会社に依頼します。　よほど理不尽でない限り、問題はありません。

本日は、大家として大きなメリットになる「特約条項３つ」をお話します。　これらを賃貸借契約に入れておくと、退去が発生した時のマイナスを かなり小さくできるんです。

　〈参考；退去時精算、負担は入居者様 or オーナー？　解説とオーナー泣き寝入り事例〉
ごゆっくり、ご一読下さいね。

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【特約条項とは？】

特約＝基本的な賃貸借契約に加えて、当事者同士で取り決めた内容

【① 退去時クリーニング費用】

部屋を どんなに綺麗に使っていても、退去時に必ずかかるのが「クリーニング費用」です。
いつも前入居者様からもらっているょという大家さんがいるかもですが、、実は「特約」として定められていることが多いんです。

金額の相場については、一般にワンルームや１K の部屋で ３～５万円あたりでしょうか。
最近は人件費が高騰しているため、クリーニング費用も高くなっている傾向があります。

【② エアコンクリーニング費用】

エアコンも特別な使い方をしたわけでなくても、退去時にはクリーニングが必要です。　日常的な清掃は入居者様の義務とされているけれど、エアコンの清掃までしている人は ほとんど居ないですから。

【③ 短期違約金】

普通は住居の賃貸契約期間は２年間であり、以後は更新手続きとなりますよね。
退去があると、、原状回復工事で部屋をキレイにして広告を打って、新規入居者を募集して・・時には「初期費用ゼロ」とか「１ヶ月賃料無料(フリーレント)」までして、空室を埋めるのがオーナーです。

　〈参考；【空室対策】２ヶ月の空室を埋めた入居への５ステップ＆チェックすべき３項目〉
　〈参考；【実録】ワンルーム5部屋が同時期に退去！大家さんの空室リアルとは〉
　〈参考；【実録】空室は５⇒２ 満室への光が！　入居は嬉しいけど、一抹の不安も・・〉

それなのに１年も経たないうちに退去されてしまったら・・イヤな気持ちになるのは当たり前ですよね～　そんな時のために定める特約になります。

知り合いの大家さんは、下記のような厳しいペナルティを定めているようです。

「１年未満に退去；賃料２ヶ月分を支払う」
「２年未満に退去；賃料１ヶ月分を支払う」

こうなると、少なくとも更新時期までは ここに居よう！となりますよね～(笑)

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【敷金の償却】

昨今は「敷金礼金ゼロ」の物件が増えてきました。が、特別なケースでは特約に「敷金償却」を盛り込むことがあります。　例えばファミリータイプ物件やペット可物件が多いですね。
　〈参考；ペット可物件は需要増大！　なのに数が少ない理由は３つ〉

敷金を預かるにあたり「敷金については、〇年で償却するものとする」というような文言を入れておくことで、高くなりそうな修繕費用に充当させてもらうことができます。
店舗物件などでは、よく記載されている条項ですね。
　〈参考；「敷金」の意味と扱い方、オーナーと入居者様目線とは？〉

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【まとめ】

ここまで、賃貸借契約を巻く場合、大家の大きなメリットになる３つの特約条項について お話してきました。

管理会社に任せっきりの大家さんも多いかと思いますが、今まで どのような内容だったのか？、特約は付いているのか？　を確認することで、コストを減らせるかもしれませんね。

賃貸物件を運用中のあなた、これから大家さんになる予定のあなた、LINE友だち登録からお気軽にご相談下さい(^_-)-☆　コストは なるべく小さくするのが大事です。

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