決済直前の物件、売買契約が
ローン特約で白紙になった(*_*;
こんにちは！ お金持ち案内人のレイです！
実は以前から お話しているように、この価格高騰に便乗して(笑)所有アパート２つを売却するべく、今月末に決済を予定していました。 ところが・・そのうち１案件が、決済日を控えて契約解除になってしまったんです。
〈参考；不動産投資は資産組み換えが重要、ただいま所有物件 売却中なり〉
〈参考；利益の最大化を重視！ 難あり物件の売却タイミング〉
本日は決済直前に、ローン特約条項により売買契約が白紙になった案件について、お話していきます。 事前審査はOKだったのに「融資ブレイク」・・起こるんですよ。
ごゆっくり、ご一読下さい。
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【原因は、地上権】
事前審査がOKだったから売買契約を巻き、決済日まで決めたのに・・白紙に戻ること・・あるんです。
契約を巻く際に「ローン特約」という条項があっても、ほとんどは事前に確認しているから大丈夫だろうって考えていませんか？
今回の融資が通らなかった原因は、物件に付いている「地上権」でした。 もちろん先方には最初から伝えており、銀行の担当者も了解していたにも関わらず・・・
《地上権とは？》
民法第265条に規定が設けられています。
地上権＝建物や工作物、竹木を所有する目的で、他人の土地を使用する権利
一見すると「借地権」と似ているように思うかもですが、
地上権は永久的に存続するけれど、借地権は期間が定められています。 また地上権は物件的な性質を持つ強力な権利です。 所有権と変わりなく、譲渡や転貸、抵当権設定もできるんですね。
今回の物件の場合は、物件の下に地下鉄が走っているんです。 なので特に重い建物は建てられないという制約がありました。 通常のアパートや戸建ては問題なく、鉄骨やRC、４階建て以上のモノは建てることができません。
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【銀行の回答】
事前に情報は提出していたのに・・本審査における回答は
担保価値の観点より、融資はNG！ とのことでした。。
もちろん担当者は予め理解していたし、地上権付きの物件でも審査が通った前例もあったんです。 事前審査はOKだったのに・・最終的には本審査における本部の審査がNGとなってしまったようでした。
過去に大丈夫な案件だったとしても、最終的には本部審査の判断が全て！の世界です。。
推測で話をするとしたら・・・
本当に「地上権」が理由でダメだったのか？
買主が借り過ぎていて融資ストップなのか？
銀行内の月内の貸出金額を超えていたのか？
これについては、正直わかりません(-.-)
一つ確実に言えるのは・・
本審査の融資承認が出るまでは、どんな案件も どうなるかわからない ということです。
【他の銀行は？】
買主は利用を想定していた銀行での融資がNGになってしまったので、以前からの付き合いがあっただけに非常に肩を落としていました。 仲介会社が別の銀行を提案したけれど、、結局は止めます！という事になりました。 白紙に戻ったわけですね。。
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【まとめ】
ここまで、決済直前にローン特約条項により、売買契約が白紙になった案件について、お話しました。
ローン特約による契約解除は、買主売主の双方にとって非常に残念であり、良くない結果となります(>_<) ただ最終判断は銀行がすることなので、最後まで わからないわけですよね。
もし解除になってしまった時は、気持ちを切り替えて次に進むしかありません。
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