オーナーチェンジ物件は お得が４つ
　でも隠れた落とし穴も４つあります！

こんにちは！　お金持ち案内人のレイです！

不動産投資をする場合一棟モノでも区分ワンルームでも、ほとんどは中古物件ですよね。　もちろん新築を購入する人もいるかもですが、中古には たくさんの魅力があります！　中でも大きい魅力は「既に入居者様が居ること」ですね。

ではごゆっくり、ご一読下さい。

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【オーナーチェンジ物件とは】

オーナーチェンジ物件＝既に賃借人が入居している状態で、文字通りオーナーだけが変わる物件

購入後に入居者募集をするのではなく、既に建っていて入居者様が居る物件を、売主が売って 買主が購入するわけですね。　もちろんオーナーが換わるだけで、入居者様の生活は何も変わりません。
　〈参考；収益物件を買えば、誰でも儲かる？　その間違いの理由は２つです(笑)〉

【オーナーチェンジ物件のメリット】

《① 購入して すぐに家賃収入が入る》

言い換えると、全空室の新築とは異なり、新規募集費用も不要になります。　一棟モノの場合は全部屋を募集して埋めるために、まず管理会社への報酬や広告費等で数十万～100万円ほどを覚悟しなければなりませんから(-.-)
　〈参考；【実録】ワンルーム5部屋が同時期に退去！大家さんの空室リアルとは〉

《② 銀行からの融資を受けやすい》

既に運用している物件は「稼ぐという実績」が認められるので、金融機関の物件評価が高くなります。
つまり当たり前ですが、融資審査のハードルは下がりますね。

《③ 修繕や設備交換の履歴がわかる》

前のオーナーに聞くことで、建物の修繕履歴や各部屋の設備交換の時期がわかります。　なので、今後運用する中での計画が立てやすいです。

《④ 実需(居住用)物件より安い場合がある》

不動産の価値を決めるための計算方法が異なるため、そうなる場合があるんですね。

【オーナーチェンジ物件のデメリット】

《① 各部屋の中の状態を把握できない》

《② 入居者様を選べない》

どんな人が入居しているのか？は、前のオーナーか管理会社に聞くしかありません。　もしも問題が多い人の場合は特に・・・あまり正直に教えてもらえないことも多いです(笑)
　〈参考；【実録】トラブル満載の入居者は、外国籍の若者だった〉

また売却の見栄えを良くするために、予め知り合い(?)を入居させて「満室」を装って売却したあとで、徐々に退去させて空室に・・・という悪質なケースもあるので、注意が必要です！

《③ 購入した直後に修繕や設備故障の連絡が来る》

売却が完了するまで、なんとかゴマゴマして(?)やり過ごしていた修繕場所や設備故障の案件の連絡が、次々に来て対応することで、あっと言う間に数十万円が飛んでいく・・なんてケースもあります。
　〈参考；【実録】所有物件のエアコン買い替え　入居者様の要望には YES or NO？〉

《④ 契約内容の変更が難しい》

購入後に数年が経ち入居者様が入れ替われば問題ないけれど、それまでは前のオーナーとの契約のままなので、モノによっては気を付けた方がいい場合があります。

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【デメリットへの対処法】

残念ながら できることは限られており、正直なところ有効な対処法がないというのが現実です。。

　〈参考；レントロールから読み解く 不動産投資成功のポイント！〉

万が一 建物の構造に関わる重要な箇所で問題があれば(雨漏り・シロアリ・傾き等)、契約不適合責任(瑕疵担保責任)にて追及することもできます。　但し追及できる期間は、売主が宅建業者なら２年間、一般の人なら３ヶ月以内と、そこまで長くないんですね。

その期間内に退去がなければ部屋の中の状況を知ることはできないので、、責任追及もできないということです。
　〈参考；【実録】所有物件がシロアリ被害に！　シロアリ発生の３条件と瑕疵担保責任〉

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【まとめ】

ここまで、中古物件 いわゆる「オーナーチェンジ物件」についてお話しました。　オーナーチェンジ物件には お得が たくさんあるけれど、実は隠れた落とし穴があるんです。

このデメリットである「リスク」を負いたくないならば、、新築物件を購入するしか道はありません。
　〈参考；新築収益物件の注意点は３つ！　これを知らないと痛い目に(・.・;)〉

リスクのない投資は無いし、リスクのない物件も無いという事を、改めて心に刻み、自身が許容できるリスクを明確にすることが大切です！

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