新築収益物件の注意点は3つ! これを知らないと痛い目に(・.・;)

  1. 不動産による資産形成

新築収益物件の注意点は3つ
 これを知らないと痛い目に(・.・;)

こんにちは! お金持ち案内人のレイです!

初めて不動産投資に取り組もうという人の多くは「新築」に目が行きがちです。なんとなく新築なら大丈夫かも?というイメージは、正しいとは限りません。
新築ワンルームは危ない(笑)という現実は、だいぶ世の中に浸透してきた感じですが、一棟モノも注意しないと・・・損をしてしまう物件が多々あるんです。

本日は、新築の一棟モノを検討している人達に「注意するポイント3つ」と題して主な考え方をお伝えします。 不動産を使った “投資” という観点から言えば、新築or中古 どちらでもOKですが、最終的に「儲かる物件」を所有しなければ、何も意味がないですから!

では ごゆっくり、ご一読下さい。

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【キャッシュフローの考え方】

まず一番大切なのは「キャッシュフロー」の数値になります。
 〈参考;不動産投資の「キャッシュフローツリー」 一緒に作ってみましょうか♡
新築と中古の大きな違いは「建物の価値」があるか否か?なんですね。

《中古物件》

中古は、建物の価値が少なくなっているので、物件価格が土地のみの値段(土地値)に近くなります。それは「資産としての価値」であり、何年たっても ほぼ変わりません。
 〈参考;「土地値」って何?? すごく重要な指標ですょ!

《新築物件》

新築の物件価格=建物価格+土地価格 なので、土地値とは大きく離れた状態になります。

大事なことは・・・

建物価値の減少速度とローン支払いの減少速度を比べると、
建物価値の減少速度が速いケースが ほとんどなんです。。

そうなると運用中に「収益が どれだけ取れるか?」で勝負するしかありません。
もちろんエリアにもよりますが、最低ラインは

物件価格の1.5%以上のキャッシュフロー です。

〈参考;☆物件選びのポイント☆ 利回り第一!には、落とし穴が(゜.゜)

そのくらいの収入が見込めない物件は・・・最終的に損をしてしまう投資になる確率が高いです。。

【出口戦略の見据え方】

不動産投資は、購入⇒運用⇒売却 で完結する投資です。
なので物件の購入時には「何年後に、いくらで売却する予定なのか?」という出口戦略を考える必要があります。 目的は物件を所有することではなく、儲けることですから(^^♪

ここで言う儲けとは、何年か後に
「運用中のキャッシュフロー+売却時の売却益」
から税金を引いた実際に手元に入る数字です。

《中古物件》

元々の購入価格が土地値に近いので、売却時の価格は さほど大きく変わりません。 つまり売却価格のブレが小さいということです。

賃料については当然少しずつ下がりますが、ある時点からは ほぼ横ばいとなります。 なので落ち着く時点を考慮しての購入 or 売却予測が可能になります。

《新築物件》

新築の場合、最初のうち賃料の下落幅が大きいので、入居者が入れ替わる度に賃料が大きく下がっていきます。 それに伴い、収益性も下がります。。

物件も だんだん古くなるにつれて修繕のリスクも高まっていきます。元々の購入価格が土地値から離れているため、当然ながら売却価格も確実に下がるわけですね。。
だから購入のタイミングで「何年後に、いくらで売るのか?」を想定する必要性は大きいです。

運用と売却、税金も含めて「本当に儲かる物件なのか?」を見極めることが大切です!
でないと・・・最終的に痛い目に合う可能性が大きくなりますょ。。

【賃貸需要について】

運用中の主な課題は「賃貸が付くか?」ということですよね。
ここで、1つ例を挙げます。例えば、、

駅からバス10分の場所に、新築中古の両方があったとします。
この場合、どちらの物件の入居者が決まりやすいでしょうか??

答えは・・・中古です!!

え? どうせ住むなら新しい方がいいじゃん!と思いますよね(笑)
残念ながら、ここで決まる入居者の一番重視する項目は・・「賃料」なんです。
同じバス便で、新築の賃料をを中古と同水準まで下げるならばアリですが、、それは困難でしょう。

新築に住みたいという客層は「どうせ住むなら駅近がいい」「バス便は避けたい」という人が多いんです。 そうなると “バス便&新築” という物件は、ターゲットが中途半端になってしまい、賃貸を決める時の決定打がなくなってしまうわけです。

同じ新築でも、バス便の物件は駅近より価格が安いので、一見割安?にも思えますが、安易に手を出すと あとの祭り となります。。 運用で苦労するのは間違いありません(笑)

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【まとめ】

ここまで、新築の一棟物件を検討するにあたり考えるべきポイントを3つお話しました。
他にも考える必要がある点は多くありますが、まずは「この3つ」を押さえることで「物件の見方」がだいぶ変わってくるのではないでしょうか?

不動産を使った投資は、やり方さえ間違わなければ最も手堅く、お金持ちになれると言えます! ですが、

年単位の運用と何年か後の売却を見据えて
取り組む必要 があります。

収益物件を1つ買えば終わり ではないんです。

「新築」なら そんなに考えなくても どうにかなるかな~と思っていたあなた、銀行融資が大きく引けるから大丈夫かも?なんて考えていたあなた、LINE友だち登録からお気軽にご相談下さい(^_-)-☆
不動産が大好きで(笑)、いろんな物件を知り尽くした私レイが知識と経験値に基づき、アドバイスや物件のセカンドオピニオンしますよ(^^)/

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