新築収益物件の注意点は３つ！
　これを知らないと痛い目に(・.・;)

こんにちは！　お金持ち案内人のレイです！

初めて不動産投資に取り組もうという人の多くは「新築」に目が行きがちです。なんとなく新築なら大丈夫かも？というイメージは、正しいとは限りません。
新築ワンルームは危ない(笑)という現実は、だいぶ世の中に浸透してきた感じですが、一棟モノも注意しないと・・・損をしてしまう物件が多々あるんです。

本日は、新築の一棟モノを検討している人達に「注意するポイント３つ」と題して主な考え方をお伝えします。　不動産を使った “投資” という観点から言えば、新築or中古　どちらでもOKですが、最終的に「儲かる物件」を所有しなければ、何も意味がないですから！

では ごゆっくり、ご一読下さい。

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【キャッシュフローの考え方】

まず一番大切なのは「キャッシュフロー」の数値になります。
　〈参考；不動産投資の「キャッシュフローツリー」　一緒に作ってみましょうか♡〉
新築と中古の大きな違いは「建物の価値」があるか否か？なんですね。

《中古物件》

中古は、建物の価値が少なくなっているので、物件価格が土地のみの値段(土地値)に近くなります。それは「資産としての価値」であり、何年たっても ほぼ変わりません。
　〈参考；「土地値」って何？？　すごく重要な指標ですょ！〉

《新築物件》

新築の物件価格＝建物価格＋土地価格　なので、土地値とは大きく離れた状態になります。

そうなると運用中に「収益が どれだけ取れるか？」で勝負するしかありません。
もちろんエリアにもよりますが、最低ラインは

物件価格の1.5%以上のキャッシュフロー　です。

〈参考；☆物件選びのポイント☆　利回り第一！には、落とし穴が(゜.゜)〉

そのくらいの収入が見込めない物件は・・・最終的に損をしてしまう投資になる確率が高いです。。

【出口戦略の見据え方】

不動産投資は、購入⇒運用⇒売却　で完結する投資です。
なので物件の購入時には「何年後に、いくらで売却する予定なのか？」という出口戦略を考える必要があります。　目的は物件を所有することではなく、儲けることですから(^^♪

《中古物件》

元々の購入価格が土地値に近いので、売却時の価格は さほど大きく変わりません。　つまり売却価格のブレが小さいということです。

賃料については当然少しずつ下がりますが、ある時点からは ほぼ横ばいとなります。　なので落ち着く時点を考慮しての購入 or 売却予測が可能になります。

《新築物件》

新築の場合、最初のうち賃料の下落幅が大きいので、入居者が入れ替わる度に賃料が大きく下がっていきます。　それに伴い、収益性も下がります。。

物件も だんだん古くなるにつれて修繕のリスクも高まっていきます。元々の購入価格が土地値から離れているため、当然ながら売却価格も確実に下がるわけですね。。
だから購入のタイミングで「何年後に、いくらで売るのか？」を想定する必要性は大きいです。

運用と売却、税金も含めて「本当に儲かる物件なのか？」を見極めることが大切です！
でないと・・・最終的に痛い目に合う可能性が大きくなりますょ。。

【賃貸需要について】

運用中の主な課題は「賃貸が付くか？」ということですよね。
ここで、１つ例を挙げます。例えば、、

え？　どうせ住むなら新しい方がいいじゃん！と思いますよね(笑)
残念ながら、ここで決まる入居者の一番重視する項目は・・「賃料」なんです。
同じバス便で、新築の賃料をを中古と同水準まで下げるならばアリですが、、それは困難でしょう。

新築に住みたいという客層は「どうせ住むなら駅近がいい」「バス便は避けたい」という人が多いんです。　そうなると “バス便＆新築” という物件は、ターゲットが中途半端になってしまい、賃貸を決める時の決定打がなくなってしまうわけです。

同じ新築でも、バス便の物件は駅近より価格が安いので、一見割安？にも思えますが、安易に手を出すと　あとの祭り　となります。。　運用で苦労するのは間違いありません(笑)

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【まとめ】

ここまで、新築の一棟物件を検討するにあたり考えるべきポイントを３つお話しました。
他にも考える必要がある点は多くありますが、まずは「この３つ」を押さえることで「物件の見方」がだいぶ変わってくるのではないでしょうか？

「新築」なら そんなに考えなくても どうにかなるかな～と思っていたあなた、銀行融資が大きく引けるから大丈夫かも？なんて考えていたあなた、LINE友だち登録からお気軽にご相談下さい(^_-)-☆
不動産が大好きで(笑)、いろんな物件を知り尽くした私レイが知識と経験値に基づき、アドバイスや物件のセカンドオピニオンしますよ(^^)/

では次回も、お金持ちへの道案内をお届けさせていただきますね☆彡
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