戸建ての投資判断、原点になるのは
　戸建てとアパート(一棟)との “ねじれの関係”

こんにちは！　お金持ち案内人のレイです！

投資物件の価格が上がっている昨今、初期投資が数百万からでも始められる「戸建て投資」に興味を持つ人が増えています。　不動産サイトには多くの戸建てが掲載されていますが、最終的に儲かる物件を探すのは、実は意外と難しいんです。。

本日は、特に首都圏における戸建てと一棟モノ(アパート)を比べながら、戸建て投資の難しさの原点である「ねじれの関係」を解説します。　また戸建ての投資判断のポイントについても、お話しています。

ごゆっくり、ご一読下さい。
　〈参考；戸建て投資は、資金が少なくても やり方次第で、しっかり稼げる？！〉
　〈参考；戸建て投資が儲からない理由は２つ　でもメリットもあるんです(笑)〉

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【ねじれの関係とは？】

不動産投資において、戸建てと一棟モノは「ねじれの関係」にあります。

「ねじれの位置」って言葉を覚えていますか？　中学校の数学で出てくるはずです(笑)
ねじれの位置＝空間内の２つの直線において、平行でもなく交わることもない位置関係
「ねじれている」という言葉は、いろんな場面で日常でも使いますよね(^^)

【① 価格と利回り】

本来は、利回り(収益率)が高い＝同じ広さの部屋からの家賃は低い　となるはずですよね。

首都圏の戸建ての利回りは 3～6%、一棟モノ(アパートやマンション)の利回りは 5～9%、つまり
一棟モノの方が高い収益率が期待できます⇒アパートの利回りが高い

この矛盾の原因は「戸数の差異」によるものです。

【② 物件の購入価格と売却価格】

本来は、購入価格が安い＝売却価格(出口)が安い　となるはずですよね。
　〈参考；不動産による資産形成には、物件売却が重要！ 理由は２つ〉

言うまでもなく、購入する際は 戸建てより一棟モノが高いです⇒戸建ての購入価格が安い

一方 戸建てについてはオーナーチェンジも可能ですが「実需用」としての売却が容易です。
実需用の場合の価格には土地値が直接反映し、その価格が売却時の基準となるので、収益率重視の経年で価格が下がるという現象は起きないんですね⇒時として戸建ての方が売却価格が高い

この矛盾の原因は「年数が経つと一棟モノの価格が下がる」ことです。

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【ねじれ関係から逃れた投資判断】

《癖のある戸建て》

何かしら癖のある戸建て物件は、かなり利回りが高く(購入価格は下がる)なります。
敷地延長の土地(旗竿地)や再建築不可、擁壁の上や駐車場のない物件などは、狙ってみても良いかもしれません。

《築古で解体費用が高い戸建て》

築が古くて、しかも解体費用が高ければ、ねじれの回避ができます。　この場合の投資判断ポイントは
「出口(売却)を見据える」ことです。

では業者に「土地」として買ってもらうことを想定します。
業者としては解体費が500万、さらに利益を乗せて採算を合わせるためには、2,000万円ほどでの購入したいだろうと予測されるわけです。

ということは今現在、この戸建てを購入するか否かの投資判断は、
「2,000万半ば～3,000万円で購入、そして運用が可能」ならば、この物件は “買い” ですね！

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【まとめ】

ここまで、首都圏における戸建てと一棟モノ(アパート)との２つの「ねじれの関係」と、それを踏まえた戸建ての投資判断でのポイントについて、お話しました。

ここまでポイントを押さえて投資判断をするのは、かなり難しく、、最終的には あまり儲けられなかったという人が出てくるのは仕方ない。。このカラクリがわかっている私達に一言相談してもらえば・・というケースは多いです。　
一棟モノはもちろん、戸建てにしても「出口戦略」まで描いて購入することが、とにかく大事です！　適当に買えば儲かる・・・そんな投資は ありませんから！

戸建て投資を考えているあなた、サイトで見つけて買おうか否か悩んでいるあなた、LINE友だち登録からお気軽にご相談下さい(^_-)　アドバイスしますょ。

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