戸建ての投資判断、原点になるのは
戸建てとアパート(一棟)との “ねじれの関係”
こんにちは! お金持ち案内人のレイです!
投資物件の価格が上がっている昨今、初期投資が数百万からでも始められる「戸建て投資」に興味を持つ人が増えています。 不動産サイトには多くの戸建てが掲載されていますが、最終的に儲かる物件を探すのは、実は意外と難しいんです。。
本日は、特に首都圏における戸建てと一棟モノ(アパート)を比べながら、戸建て投資の難しさの原点である「ねじれの関係」を解説します。 また戸建ての投資判断のポイントについても、お話しています。
ごゆっくり、ご一読下さい。
〈参考;戸建て投資は、資金が少なくても やり方次第で、しっかり稼げる?!〉
〈参考;戸建て投資が儲からない理由は2つ でもメリットもあるんです(笑)〉
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【ねじれの関係とは?】
不動産投資において、戸建てと一棟モノは「ねじれの関係」にあります。
「ねじれの位置」って言葉を覚えていますか? 中学校の数学で出てくるはずです(笑)
ねじれの位置=空間内の2つの直線において、平行でもなく交わることもない位置関係
「ねじれている」という言葉は、いろんな場面で日常でも使いますよね(^^)
![](https://asset-smile.com/wp-content/uploads/2023/12/「なるほど」イラスト-1024x768.jpg)
ここで言う「ねじれの関係」とは、、
戸建てとアパートの投資における関係性が、
本来あるべき状態ではなく、いくつかの矛盾を抱えた状態である
という意味なんです。
この2つの間に存在する “ねじれ” とは、何だと思いますか?
【① 価格と利回り】
本来は、利回り(収益率)が高い=同じ広さの部屋からの家賃は低い となるはずですよね。
首都圏の戸建ての利回りは 3~6%、一棟モノ(アパートやマンション)の利回りは 5~9%、つまり
一棟モノの方が高い収益率が期待できます⇒アパートの利回りが高い
仮に広さ 60㎡の戸建て家賃12万円、4戸アパート(1部屋 15㎡)を考えます。
全体の合計広さは同じでも、1部屋の家賃は 12÷4=3万円よりは高くなります
⇒アパートの方が家賃も高い
![](https://asset-smile.com/wp-content/uploads/2024/02/お金と赤計算機イラスト.jpg)
この矛盾の原因は「戸数の差異」によるものです。
【② 物件の購入価格と売却価格】
本来は、購入価格が安い=売却価格(出口)が安い となるはずですよね。
〈参考;不動産による資産形成には、物件売却が重要! 理由は2つ〉
言うまでもなく、購入する際は 戸建てより一棟モノが高いです⇒戸建ての購入価格が安い
![](https://asset-smile.com/wp-content/uploads/2023/10/困った男性.jpg)
一棟モノの出口は、基本的にオーナーチェンジです。
「戸建て用地」として売却するのはハードルが高い。。
土地として売却するには「入居者全員の退去」が条件なので、退去するまで待つor立ち退きをしてもらう という どちらかの選択が必須なんです。
一方 戸建てについてはオーナーチェンジも可能ですが「実需用」としての売却が容易です。
実需用の場合の価格には土地値が直接反映し、その価格が売却時の基準となるので、収益率重視の経年で価格が下がるという現象は起きないんですね⇒時として戸建ての方が売却価格が高い
この矛盾の原因は「年数が経つと一棟モノの価格が下がる」ことです。
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【ねじれ関係から逃れた投資判断】
以上2つの「ねじれ関係」を踏まえ、それを回避して
戸建てに対する投資判断をするためのポイントを挙げていきます。 ①のねじれ、②のねじれと見比べてみて下さい。
![](https://asset-smile.com/wp-content/uploads/2023/10/サクラとポイント2.jpg)
《癖のある戸建て》
何かしら癖のある戸建て物件は、かなり利回りが高く(購入価格は下がる)なります。
敷地延長の土地(旗竿地)や再建築不可、擁壁の上や駐車場のない物件などは、狙ってみても良いかもしれません。
《築古で解体費用が高い戸建て》
築が古くて、しかも解体費用が高ければ、ねじれの回避ができます。 この場合の投資判断ポイントは
「出口(売却)を見据える」ことです。
![](https://asset-smile.com/wp-content/uploads/2024/07/古い戸建て.jpg)
例えば土地値(物件価格)3,000万、築40年、解体費用500万という物件を考えます。
築が古くて一般の人が このまま実需というのは住宅ローンが組めないので、可能性は低いです⇒実需は無し
では業者に「土地」として買ってもらうことを想定します。
業者としては解体費が500万、さらに利益を乗せて採算を合わせるためには、2,000万円ほどでの購入したいだろうと予測されるわけです。
ということは今現在、この戸建てを購入するか否かの投資判断は、
「2,000万半ば~3,000万円で購入、そして運用が可能」ならば、この物件は “買い” ですね!
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【まとめ】
ここまで、首都圏における戸建てと一棟モノ(アパート)との2つの「ねじれの関係」と、それを踏まえた戸建ての投資判断でのポイントについて、お話しました。
ここまでポイントを押さえて投資判断をするのは、かなり難しく、、最終的には あまり儲けられなかったという人が出てくるのは仕方ない。。このカラクリがわかっている私達に一言相談してもらえば・・というケースは多いです。
一棟モノはもちろん、戸建てにしても「出口戦略」まで描いて購入することが、とにかく大事です! 適当に買えば儲かる・・・そんな投資は ありませんから!
戸建て投資を考えているあなた、サイトで見つけて買おうか否か悩んでいるあなた、LINE友だち登録からお気軽にご相談下さい(^_-) アドバイスしますょ。
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