賃貸が決まりやすい３条件と
一棟モノ購入時の出口戦略の考え方
こんにちは！ お金持ち案内人のレイです！
賃貸経営をしているオーナーにとって最も気になるのは、所有物件の入居率ですよね。 エリアと共に重要なのは、周囲の環境です。 住居を提供する事業なので「ここに住みたい」と思ってもらうことが全てなんです。
本日は、私が「この物件は賃貸が決まりやすいか否か？」を判断する周辺環境条件３つについてです。 加えて一棟モノ購入の場合、その出口を考える上で重要なポイントも お話します。
ごゆっくり、ご一読下さい。
〈参考；賃貸需要の高さだけで安心するのは、危ないかも(*_*;〉
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【① コンビニ・スーパー・薬局】
生活の利便性から、収益物件を見るポイントの定番です。
物件周辺にコンビニ、最寄りの駅周辺にスーパーがあれば一番良いですが、最近は大型薬局も視野に入れて考えます。
チェーンの大きな薬局は、医薬品のみでなく化粧品や生活用品、更に食料品まで置いてあることも多く、その値段もスーパーより安かったりするんですね(笑)
この環境は、生活するには とても便利でしょう(^^)
【② 駅距離は数字じゃない！】
駅距離は当然ながら、近いに越したことはありません。 ですが・・・
数字だけの確認には大きな見落としが隠れている場合があります。
物件資料の数字は最短を提示しているので「かなりの坂道だと駅近、平坦に近い道だと 実は時間がかかる」・・・よくある話です(-.-)
数字的には近くても、その道路のアップダウンが激しいと、、早期に入居付けができたとしても毎日の生活が だんだん辛くなり、退去が早まるなんてことが よくあります。
これは「持ち家」との大きな違いかもしれません。
ちなみに「持ち家」の場合は、あとから多少の問題が見つかっても「仕方ない・・」と妥協する人が多いです。。簡単に住み替えるわけにいかないですから。。
駅距離は数字だけでなく「アップダウンが少なく ある程度平坦か？」これ確認ポイントです。
【③ 前面道路の広さ】
物件の前面道路が広いか否かは、日々の生活には あまり関係がないかもしれません。
都内には車一台が通るのがギリギリという物件も、たくさんあります。 では何が問題なのか？ まず入居時の引っ越しを考えましょう。
引っ越し業者の車が建物の前に停められない
⇒引っ越し料金が高くなる
近くの広い場所や駐車場に停めると、そこから荷下ろしをして部屋まで運ぶという作業が発生します。 それは時間もかかるし、人件費もかかるわけですね。。
入居時の初期費用は、入居希望の方にとって大きな負担です。 ということは残念ながら、部屋を選ぶ段階でパスされてしまう可能性があります。。初期費用ゼロキャンペーン等はアリですが（´-`）.｡
〈参考；【空室対策】２ヶ月の空室を埋めた入居への５ステップ＆チェックすべき３項目〉
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【番外 “一棟購入”にあたり・・】
近隣に「戸建てが建築されているか？」ということです。
これは賃貸付けにも関係しますが、むしろ一棟モノ購入の際には重要なポイントになります。
周辺にファミリー層の戸建てが多い⇒住みやすく住環境が良い
一棟を購入する際は、
その出口戦略として「土地として売却」があります。
戸建てが多く建築されているエリアにおける一棟モノにとっては、最終的な土地売却の可能性が大きく見えるわけですね。
また近隣に「ワンルームや１Kの一棟」が少ないということは、競合が少なく賃貸が決まりやすいとも言えます。 「一人暮らしには向いてない？」・・というのも あり得ますが、、一都三県で①～③を満たしている物件ならば、賃貸に苦労することは考えにくいのではというわけです。
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【まとめ】
ここまで、物件の周辺環境から賃貸が決まりやすい３条件と、一棟モノ購入時の出口戦略の考え方について、お話してきました。
マイソクに記載されている数字に惑わされることなく、周辺環境を確認することが大切です！
なぜか賃貸が決まらない、あげく一棟売却という出口も うまくいかない・・・という負の状況には、ハマりたくないですよね～
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