アパートローンの審査基準
　銀行の物件評価ポイントは？

こんにちは！　お金持ち案内人のレイです！

不動産投資は「他人のお金でできる唯一の投資」であり、その第一歩は「銀行融資」です。
つまり大きなメリットの１つは「銀行融資によるレバレッジ」を効かせられることなんです。株でもFXでも、元手を貸してもらえる投資は他にはありませんょね！

本日は「どんな案件に銀行が融資しようと考えるか？」についてお話をします。
これについては「どんな物件に？」と「どんな人に？」という２つの側面がありますが、まずは金融機関が「どんな物件に融資したいか？」の視点からみていきますね。

　〈参考；銀行の融資審査、基準は “面談”？いいえ 書類です！　～人物編～〉

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【銀行の物件評価２つのポイント】

銀行が融資の可否や金額等を決めるにあたっては、その物件がどこにあるか？　土地価格は？　建物の耐用年数は？　等、多くの項目があります。その中で最も重要視する評価方法は

銀行によって融資可能な基準は異なりますが、この２つのどちらかの評価方法を採用しています。
どちらを採用する銀行が多いか？は難しいですが、大体半々の感じですね。

《収益評価（収益性）》

これは「利回り」をベースとした考え方です。
　〈参考：投資の『超』常識！　利回りってご存知？？〉

単純に「利回りが高ければ良い」わけではなく大事なことは
「賃料が周辺の物件の相場と比較して適切かどうか？」　さらに
「相場の賃料で利回りがどうなのか？」　になります。

例えば相場の利回りが12%のエリアの場合、
　　その物件の利回りが15%ならば〇
　　その物件の利回りが10%ならば✕

またエリアの利回りと物件の利回りが10%で一致している場合でも、、

《積算評価（資産性）》

文字通り「資産としての価値」を見る項目で「積算価格」という数値を計算します。
計算方法は、土地の形状や接道の長さによって異なりますが、おおよそ

積算価格＝「前面相続税路線価」✕「土地の面積」

で求められます。　「相続税路線価」は国土交通省サイト「全国地価マップ」で調べられます。

ここで得られた数字の考え方についてお伝えしますね。

例えば物件価格が5,000万円、積算価格が5,000万円ならば理想的です。なぜなら万が一返済が不可になったとしても銀行は全額回収できるので、融資は◎となります。
ですが実際には、物件価格＝積算価格　なんていう理想的案件は、ほとんどないので、そんな物件を探していると永久に不動産投資を始められないです(-.-)

物件価格が5,000万円、積算価格が4,000万円の場合は「1,000万円の評価割れを起こしている」と言います。この評価割れ額が大きいと、融資が✕になることが多いです。
銀行によっては、その評価割れの分を自己資金投下することで融資〇になる事もあり、その辺は一概に言えないところですが。。

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【銀行評価が◎なら投資も成功？】

銀行は、こんな風に しっかり物件を検討して「融資の可否」を判断します。　ということは・・・

残念ながら・・・それは違うんですよ！(-。-)y-゜゜゜
　〈参考；収益物件を買えば、誰でも儲かる？　その間違いの理由は２つです(笑)〉

悪徳(?)投資不動産会社が「とりあえず売ること」が目的なのと同様に、あとの事は知りませんよ～状態なんです(>_<)　　知ってましたか？(笑)
　〈参考；不動産業者の定番トーク3選　ウソじゃないけど、、危険です？！〉

彼らは「不動産投資のプロ」ではありません！　つまり
銀行評価が高い⇒融資が付きやすい⇒業者が売りやすい　のは確かですが、それと
「購入した本人にとって一番儲かる物件か否か？」は全く別の話なんですね。。

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【まとめ】

不動産投資において、アパートローンの審査基準と銀行の物件評価ポイントを知ることは「どんな物件を選べば良いか？」を見定めるための１つの大事な知識です！　

但し「銀行にとって都合の良い物件」が、必ずしも「購入者の資産形成に最適な物件」とは限らないという事を知っておいて下さい！
　〈参考；不動産投資の不思議 !あなたがお金持ちになれる物件は、どれ？？〉

「融資は付いたけど、この物件どうなんだろう？」と不安なあなた、「１つ目として本当に大丈夫かな？」と心配なあなた、LINE友だち登録からお気軽にご連絡下さい(^_-)-☆　　セカンドオピニオン、歓迎です(笑)　　

では次回も、お金持ちへの道案内をお届けさせていただきますね☆彡
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