キャピタル狙いの不動産投資
　成功のカギは ”タイミング”！

こんにちは！　お金持ち案内人のレイです！

不動産投資の利益には、インカムゲイン(家賃収入)とキャピタルゲイン(売却益)の２つがあります。　インカムゲインのおかげで手堅く安定的な運用ができますが、一度に大きな利益を狙うのは、いわゆる「キャピタル狙い」という方法になります。
　〈参考；不動産投資を勧める理由(前編)　安定収入は素晴らしい！〉

ではごゆっくり、ご一読下さい。

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【キャピタル狙いのタイミングと税率】

《タイミング》

キャピタルゲイン＝売却時の利益　なので、物件の資産価値が急激に上がる時期に売るのが最も良いわけです。でも売るためには、その前に購入して所有しておく必要がありますよね(笑)
価格が上がるという事は、物件の取引きが活発になる状況でもあります。

《キャピタルゲインと税金》

インカムゲインは総合課税であり、給与や事業所得と合算して税額が計算されるので、どうしても累進課税になってしまいます。つまりインカムが増えると、税率も税金も増えるわけです(-_-;)

所有期間による それぞれの税率ですが、

５年未満(短期)；約40%
５年以上(長期)；約20%

利益の数字の大小に関係ないって、ありがたいですよね(*^^)v
　〈参考；収益物件の売却タイミング、税金と売却益について〉

【キャピタル狙い物件の条件】

主にキャピタルを狙いたいという戦略においては、ワンルームであれ一棟アパートであれ、それなりの条件を揃えた物件でなければなりません。
しかも、少なくとも５年以上はキャッシュアウトしないように運用することが重要になります。　毎年赤字・・なんて運用は避けたいですからね～

《ワンルームマンション》

中古ワンルームであることが前提ですが、更に３つのポイントがあります。

①都心の人気エリアにある(資産価値が落ちにくい)
②駅から近い(生活の利便性が高い)
③既に価格が高くても、更に価格上昇が期待される(成功すれば大きな利益)

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《一棟アパート》

アパートの場合は新築OKですが、やはりポイントは３つあります。

①中古ではなく、新築 or 築浅の物件
②駅距離は徒歩15分以内、利回りは7％程度
③価格は、7,000万円前後が良い

一棟モノは、ローンによりレバレッジをかける事が多いので、
元本返済＝利益　という考え方であり、ローンを減らす⇒利益が増えるわけです。　そうなると、キャッシュアウトしないように10～20年の運用をすることで、数千万の利益が見込まれます(*^^)v

仮に価格が 5,000万に下がってもローン残りは半分以下、つまり利益は数千万！しかも譲渡税の税率が20%となれば・・・これはキャピタルゲイン大成功ですね(笑)
当然ながら、ワンルームより価格が大きい分 利益も大きく狙えます(^^)/
　※但し、価格が大き過ぎると流動性が落ちるので、要注意です※

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【まとめ】

ここまで、キャピタル狙いの不動産投資の方法について、お話しました。

この投資戦略は社会情勢や経済状況に左右されやすく、運用期間も一定の長さが求められるため、ひょっとしたら損失が出るリスクもあります(ハイリスク ハイリターン)
高い利益を見込めますが…確実性は低いかもしれないです。。

不動産投資について、もっと詳しく知りたいというあなた、今の時期に物件購入しようか迷っているあなた、LINE友だち登録からお気軽にご相談下さい(^_-)-☆　価格が上がっているので、それなりの助言をしますょ。　セカンドオピニオン歓迎です。

では次回も、お金持ちへの道案内をお届けさせていただきますね☆彡
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