戸建て投資は、資金が少なくても
　　やり方次第で しっかり稼げる？！

ごきげんよう！　医師妻サクラでございます。

「資金ゼロからの不動産投資」なんて言うと、また～いい加減なことを(-_-;)、な～んて思ったあなた、実はちゃっかり戸建てで儲けた輩がいるんです(笑)　興味ないですか？

本日は、戸建て・ワンルーム・一棟物件まで、数々の投資不動産会社を渡り歩いた(？笑)私サクラが、某戸建て投資セミナーで仲良くなったB氏の「戸建て投資戦術」をお話しますね。

「不動産投資は、お金がなきゃ無理だよ～」と思い込んでいるあなたに「やり方次第で、こんなに美味しいんだ♡」と参考にしてもらえれば嬉しいなぁと思います。

ごゆっくり、お楽しみくださいませ。

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まずは、わかりやすく「戸建て」と「ワンルーム」の比較をしてみました。

項目	戸建て	ワンルーム
物件価格	〇(0～)	✕(1000万～)
投資効率(利回り)	〇(10～30%以上)	✕(5～10%)
運用の差別化と安定性	△	✕
売却	△(実需あり)	△
ローンの利用難易度	✕	〇
修繕	✕(DIYあり)	〇

【物件価格・ローン】

《戸建て》

価格は、圧倒的に戸建て投資が〇です。都内でも少し郊外には、いわゆる「空き家」がたくさんあるし、文字通りほぼゼロでの買い取りも可能です。地方の主要都市にも、誰も住まないし処分に費用がかかるからと放置されているモノが多々あります。

投資物件の場合、そもそも高額ローンを必要とする案件は少ないです。ほとんどが木造で耐用年数も短いことから、金融機関からの担保評価が低くなりやすくローンの利用難易度は高いです。

《ワンルーム》

ワンルームは空室リスクを軽減するため立地の良さが求められるので、当然物件価格は高いです。駅近など交通の利便性が高いモノが多く、金融機関に好まれます。　しかも鉄筋コンクリート造(RC)が多く耐用年数が長いので、築年数がある程度経過しても資産価値を認められやすく、長期のローンを組みやすいです。
　〈参考；銀行が融資を決めるポイント２つとは？　～物件編～〉

【利回り】

《戸建て》

《ワンルーム》

面積が小さいため、よほど都心の駅近以外は、長期間にわたって高額な賃料をとるのは難しいです。　物件価格の高さに比べて賃料はあまり高く設定できないので、どうしても利回りは低くなります。

【運用の安定性と差別化】

《戸建て》

主な入居者は子持ちのファミリー世帯が多いので、一度入居してもらえば安定した運用が可能になります。子持ち世帯は保育園や学校の異動が生じる引っ越しを、できれば避けたいからですね。
B氏所有物件の１つは、お子様が小学生の時に入居され社会人になるまで居てくれたそうです(*^^)v
但し募集の際は、住居の購入or賃貸で比較されるという事が起こります。

《ワンルーム》

学生や単身者がターゲットになるので、長期の入居は少ないです。
また似たような間取りやデザインが多いので、競合との差がつけにくく、広さも16～25㎡と狭いので工夫の余地は少ないし、管理規約などでリフォームの制限がある所も多いです。　差別化を図るとしたら、立地と賃料の安さ等になるので、入居者募集の際は考えなければなりません。

【修繕費用】

《戸建て》

屋根や躯体自体も、オーナーの費用負担で維持管理をします。　また面積が広いので、退去後のクリーニング代や原状回復工事の範囲が広くなり、費用がかかることが多いです。

《ワンルーム》

マンションには管理組合があり、共用部分については管理組合が維持管理の責任をもっています。なので、ワンルームの修繕は基本的に、その部屋内の維持管理だけなので、戸建てより修繕費用はかからないです。　また面積が狭いので、退去後の原状回復工事等の費用も少なくなります。

【売却】

《戸建て》

投資用不動産は、投資家→投資家 という売却が多いですが、戸建ては「実需で家を探している人」にも売却できるので、出口に幅があります。　但しローンの利用難易度は高いので、投資を始める時から出口戦略を考えておく必要がありますね。

《ワンルーム》

売却は、投資家→投資家 の流れなので、買い手のローン可否が大きく関わってきます。
将来的に投資規模の拡大を狙っている場合は、物件の売却や入れ替えを含めて長期的な戦略が必要になりますね。

【戸建ての事例】

ここで、事例を2つご紹介します。(細かい経費は考慮していません)

①　インカムゲインだけの場合
　　　物件価格＋リフォーム代；300万円
　　　賃料；5万円/月　で貸し出し
　　　年間の賃料収入；60万円
　　つまり元手300万円で、利回り20%の投資です。
　　5年間で資金回収、それ以後は賃料収入が丸々増えていきます。

②　インカム＋キャピタルゲイン狙いの場合
　　　物件価格＋リフォーム代；300万円
　　　賃料；5万円/月　で貸し出し
　　　年間の賃料収入；60万円
　　5年間で資金回収、ここでオーナーチェンジ物件として売却(税率30%)
　　　利回り12%で売却(500万円)→税引き後プラス350万円
　　　利回り20%で売却(300万円)→税引き後プラス210万円

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【まとめ】

ここまで「戸建て投資」と「ワンルーム投資」について見てきました。大きくまとめると、

前提として物件選びを間違えないとした上で言えば・・・

収益はさほど大きくないけどリスクヘッジ優先で安定を求める⇒ワンルーム投資
不確定要素やリスクを計画性等でカバーしつつ大きな収益を狙う⇒戸建て投資

〈参考：ワンルーム投資は儲からない？　実はマイナス？　節税はできる？〉

不動産投資は、別名「不動産賃貸業」という事業です！
正しい知識を勉強し的確なパートナーやチームと共に、手堅く展開していきましょう！

資産状況や年収、環境等によって、それぞれの最適なスタイルは違ってきます。
　〈参考；インフレ＆円安対策に強い実物資産！　最高なのは、やっぱり不動産〉

自分の場合は？？と悩んでいるあなた、どんな不動産を狙うのが良いか？迷っているあなた、LINE友だち登録から、お気軽にご相談くださいね(^_-)-☆　不動産投資は一歩目が大事ですょ！

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