魅力一杯の「中古アパート」経営に
　忍び寄る３つの暗雲を解説

こんにちは！　お金持ち案内人のレイです！

私が投資家として不動産賃貸を始めて以来、一番スピード感を持って稼ぎ続けてくれている大好きな「中古アパート」経営ですが、昨今の社会情勢では暗雲が漂ってきています。　個人的には、とっても残念ですが・・・現実を冷静に受け止めるしかありません(>_<)

本日は、以前に比べて どんどん魅力が減ってしまっている中古物件の悲しい現実について、お話します。　この素晴らしい魅力を飲み込んでしまう暗雲には、３つの高騰要因があります。

ではごゆっくり、ご一読下さい。

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【中古アパート投資のメリット】

初めに、投資として最も早く大きな利益が得られる中古アパートの主なメリットを整理してみます。

①利回りが高い
②新築や築浅に比べて物件価格が安い
③節税効果が高い
④資産価値が下がりにくい
⑤オーナーチェンジのため、すぐに賃料収入が得られる

　〈参考；新築VS築古～メリットとデメリット(Part1)　成功する投資は どっち？〉
　〈参考；新築VS築古～メリットとデメリット(Part2)　あなたが勝てる物件は ？〉

【物件価格が高騰】

大きな魅力だった「利回りの高さ」ですが以前は 8～10%以上だったのに、多くの投資家が参入してきた事もあり だいぶ相場が下がってしまいました。。買いたい人が多ければ金額が高くても売れるという原理です(-.-)
　〈参考；【物件の選び方】投資成功に重要なのは、不動産の”利回り”ではなく○○の数値！〉

物件価格に影響する もう一つの要因「土地値」も、一都三県は上昇傾向が続いています。　なので土地の値段を基に査定すると、当たり前に物件価格は高くなるんです。
　〈参考；「土地値」って何？？　すごく重要な指標ですょ！〉

物件価格が高くなることは売る側から見るとプラス材料ですが、、買う側からするとマイナスになりますよね。。
　〈参考；不動産による資産形成には、物件売却が重要！ 理由は２つ〉

【火災保険料が高騰】

加えて火災保険の加入ですが、その最長期間が10年から 5年に変更されました。
長期保有が前提ならば、なるべく10年にして保険料を据え置きたいところなのに、５年毎の更新となれば、その度に保険料は上がっていくでしょうから、、実質的にコストが大きくなりますよね～
　〈参考；火災保険の守備範囲って広いです、　水災も浸水もアリですょ！〉

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【修繕費が高騰】

新築や築浅に比べると、やはり中古物件は修繕が必要となる可能性が高くなります。　ただ今までは修繕のための人件費や設備交換が起きても、トータルで中古の方が利益が高くなっていました。

修繕をするには人が動くので「人件費」がかかるし、設備が壊れた時に部品が既に廃盤となっていて結局交換を強いられてしまうことも多いです。
そのため修繕費の高騰は、中古物件にとっては新築や築浅より打撃が大きいわけですね。。

　〈参考；洗面台の修繕にあたり・・・費用が違いすぎでしょう(笑)〉
　〈参考；突然の漏水事件！　まさか？　その時オーナーは どう対処する？？〉
　〈参考；【実録】エアコンが故障？！　その修理、ちょっと待って！〉

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【まとめ】

ここまで、最も資産形成が早い 魅力一杯の中古アパート経営に３つの暗雲が忍び寄っている社会状況について、お話してきました。　中古物件には良さがたくさんあるけれど昨今の情勢を見ていると、新築や築浅の物件購入にシフトする方が お勧めかもしれません。。
もしも同程度の利益だとしたら、中古物件より新築や築浅を購入したいですよね～(^^)/

円安による物価高騰やインフレなど不安材料が多い中で「実物資産」を手にすることは大事です！
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