バリューアップによる家賃アップ
実は思ったほど儲からない？！
こんにちは！ お金持ち案内人のレイです！
不動産運用で最も肝心なのは、家賃設定ですよね。 これは極端な事を言えば「大家さん次第」であり、賃貸を決める際も適正賃料がモノを言います。 バリューアップ⇒家賃アップ この構図を長い目で見た場合、果たして本当に儲かるのでしょうか？？
本日はバリューアップして家賃を上げた場合と、安い家賃のままで入居継続をしている入居者様の現実を、私の体験の中からお話します。 え～ホントに？という結果なんです(笑)
賃料設定の基本は、こちらをどうぞ。
〈参考；賃貸物件において入居者様が重視する募集条件「家賃」の具体的な決め方〉
ではごゆっくり、ご一読下さい。
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【家賃を上げること】
賃料については、高く取れるに越したことはありません。
１ヶ月に￥2,000 変われば、年間 24,000円の差が出てきます。 高く取ることでキャッシュフローが増えるのは、当たり前となります。
〈参考；不動産投資の「キャッシュフローツリー」 最終手残り額が重要！〉
《￥3,000アップの入居事例》
私が所有している一棟アパートのワンルーム１部屋のお話をしましょう。 このエリアの家賃相場は、だいたい ￥40,000～￥42,000 です。
この部屋の原状回復時、大きな４つのバリューアップ工事を行いました。
①浴室パネル貼り ②トイレ交換
③蛇口交換 ④エアコン交換
そして見事に、、
家賃￥45,000 で新規入居が決まりました＼(^o^)／
相場から計算すると 3～5千円アップ、つまり年間の賃料収入は5万円ほど増えるわけですね。 工事費用と照らし合わせても、まぁ御の字という感じでしょうか(笑)
《安い家賃のままの入居事例》
一方で入居された時期による一番安い家賃は、なんと￥38,000 なんです。 更新時にも一度も上げることなく住まわれたまま既に６年を超えており、退去する予定は皆無(?笑)です。
新しく入居された方の家賃は￥45,000 なので、１ヶ月で7,000円、１年間だと実に84,000円という大きな差が生まれているわけで、、
これって、どうなんだろう？と思ってしまうのが、オーナーの常ですよね～
【入居期間の観点では】
ワンルームの平均的な入居期間は、４年(更新１回)と言われています。
先ほどの賃料アップした部屋の入居者様は、事情があって平均より短い３年間で退去されてしまいました。 こんなことは、あるあるです(泣)
一方の安い賃料の入居者様は「相場より こんなに安い部屋」を探すのは結構大変というのもあり、一般に平均より長く住まわれる傾向が強いです。
安いからこそ、長く住みたい！ 確かに納得できますよね。
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【損益分岐の考え方】
この３年間の賃料収入は、明らかに賃料アップの部屋が勝っています。
月額の差；45000－38000＝7000 年額の差；7000×12＝84000
３年間の差；84000×3＝252000(円)
この賃料アップの部屋を原状回復＆募集して入居までたどり着く必要経費は、、
・退去時の修繕費用 ・修繕＆空室期間 約３ヶ月
・新規募集(広告費用１ヶ月分＆管理会社報酬１ヶ月分)
これの合計が￥252,000 以下で収まるならOKですが・・・
もし金額がオーバーになりそうならば、相場より安く入居してもらう方が良いのかもしれません。
少し安い賃料設定にすることで、数年長く住んでもらえる可能性が高くなるなら、オーナーにとって得になるわけですね(^^) なんか微妙な話ですが。。
〈参考；【実録】長期入居は最高の空室対策！ でも退去後は・・大変だ～〉
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【まとめ】
ここまで、バリューアップによる家賃アップをするのは、本当に儲かるのか？について、お話してきました。
オーナーとしては当然ながら「賃料を高く取りたい」と思うのですが、実際に数字で計算してみると、実は「安い賃料のまま」の方がメリット大な面があるかもしれませんね。
賃貸物件を運用しているあなた、せっかくのインフレだから家賃もあげたいな～と考えているあなた、LINE友だち登録からお気軽にご相談下さい(^_-) いろんな観点から検討すること重要です。
では次回も、お金持ちへの道案内をお届けさせていただきますね☆彡
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