アパートローンの金利って
　たとえ３%でも収支に問題なし(^^)

こんにちは！　お金持ち案内人のレイです。

不動産投資の大きなメリットの１つは「銀行融資によるレバレッジを効かせた運用」ができることです。　但し融資には、もちろん「ローン金利」が付いてきますね。

本日は、その「金利」についてお話します。　金利は低いというのが一番嬉しいですが、たとえ「３％という高金利でも、しっかり利益を出せる」というのが不動産投資の醍醐味なんです！

これ、本当なんです(笑)
　〈参考；収益不動産で儲けるには、現金購入？ ローンを組むべき？〉
ではごゆっくり、ご一読下さい。

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【銀行ローンの金利とは？】

不動産投資における融資の金利は、同じ土地建物である「住宅ローン」と比較すると明らかに高いです。住宅ローンより、1～3% 高いのが当たり前なんです。

数字だけを見るとビックリですが、、実は不動産投資の世界では そんなものです(-.-)
「これを見るだけで、やっぱり無理じゃん」なんて思ったあなたに、この数字に対する正しい考え方をお伝えしましょう(笑)

【金利と利回りとの関係】

そもそも「ローン金利」と「物件の利回り」との関係において、最も利益が出る組み合わせは・・・

「低金利の融資」＋「高利回り物件」

ですよね♥　ここは100%意見が一致すると思います。

ですが残念ながら・・・

この組み合わせは不可能です！

《低金利で融資する銀行》

低金利でお金を貸してくれる銀行が好きなのは「比較的新しい物件」です。具体的には「法定耐用年数が残っている物件」が主なターゲットになります。
　〈参考；法定耐用年数って知ってますか？　そこに隠れた大切な役割とは！〉

ですが、、新しい物件＝利回りの低い物件　になってしまいます。

《高利回りの物件》

高利回りの物件とは、基本的に築の古いものになります。建物が古くなれば物件の値段が下がるという当たり前の論理ですね。
つまり、高利回り物件＝築古物件　というわけです。

そんなわけなので、

「低金利の融資」と「高利回りの物件」は、永遠に結びつくことはないんです（´-`）.｡oO

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【不動産投資の不思議】

ここまで金利と利回りについてお話してきました。「どこが魔法で醍醐味なのか？」は、
さっぱりわからないですよねぇ(笑)
ここで、AとBの２つの案件を挙げてみます。

A；物件価格8,000万円　利回り6%
ローン　金利1.5%　期間30年

B；物件価格8,000万円　利回り8%
ローン　金利3.3%　期間30年

さあ、この２つの案件があった場合、金利と利回りに着目してください。
どちらが儲かると思いますか？？

もちろんキャッシュフローの計算には空室損や運営費用等の影響があるので、必ずしも実際の数字ではありませんが、
ここでは単純に「収入ーローン返済」で比較をしてみます。

　A；480万円ー313万円＝167万円
　B；640万円ー420万円＝220万円⇐★★

金利が高いB 案件の勝ち！

であり、キャッシュフローの計算と共にトータルで検討する事が、とても重要なんですね。
　〈参考；不動産投資の「キャッシュフローツリー」 最終手残り額が重要！〉

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【まとめ】

ここまで、融資の金利と利回りの関係について、例え金利３％でも十分儲かる物件があるというお話をしてきました。　数字の魔法(笑)のような例を提示しましたが、実際にある案件なんです。

「高金利は✕」と一概に決めつけることはなく、たとえ「金利3%台の融資」であっても収支に問題はないケースが、たくさんあるんですよ！

経費率や売却時の金額等、最終的な利益を考えるには他にも要素が多々あるため「必ず利益が出る」と断定することはできません。
　〈参考；ローン金利; 1.5% VS 3.0%、ポイントは税金！ 数字で検証？〉

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