ワンルーム投資は儲からない？
実はマイナス？ 節税はできる？
ごきげんよう！ 医師妻サクラでございます。
実は、我が家の固定電話は数十年前から24時間365日「留守電」状態です。その理由は・・・
あまりにも営業電話が多いこと！ そのほとんどは、ワンルームマンション投資の営業です(-。-)
本日は、ワンルームから一棟物件まで、数々の投資不動産会社を渡り歩いた(?笑)私サクラが、たまたま目にした3つのワンルーム案件について思ったことをお話しますね。
興味はあるけど騙されたくないし・・・なんて悶々としているあなたに、実際の数字をお示し致します。 参考になれば嬉しいなぁと思っております。
ごゆっくり、お楽しみくださいませ。
【業者の勧誘】
高所得者である医師の自宅さらに最近は病院内のピッチまで、業者さん 時には営業マンの個人名で、こんな電話がかかってきます。
「奥様、ご主人の税金って高いと思われたこと、ありませんか？」
「先生、ワンルーム投資で税金を減らせるって御存知でしたか？」
「○○駅徒歩30秒の新築ワンルームのご紹介なんですが・・・」
昨今は、さすがに「新築ワンルームは危ない」という話が広まり、周囲の医師仲間も「新築はダメだよ」「でも中古ならアリなのでは」という意識が高まりつつあります。
都内の中古ワンルーム投資は、本当に儲かるのでしょうか？
投資のおかげで節税になって、その恩恵が受けられるのでしょうか？
【文京区の物件A】
・中古区分 ワンルーム
・物件価格；1,350万円 ・利回り；5.2%
・自己資金；600万円 25年ローン
・保有期間；8年で売却(同価格)
・入居中、 賃料；58,000円
《現入居者が住み続けた場合》
キャッシュフロー；1年目から ずっと赤字。
つまり毎年「手出し」あり。
8年後売却で投資全体の収支；約606万円
投資としては、プラス6万円
《退去があり、賃料改定した場合》
現在の賃料が安過ぎるので、賃料を上げた場合というシミュレーションです。但し退去がいつ起こるかは未定であり、現入居者様が住み続けることもあり得ます。 また退去時には原状回復工事があり、募集期間を含め数ヶ月間は空室です。
・引き直し賃料；64,000円
キャッシュフロー；毎年、黒字。
8年後売却で投資全体の収支；約641万円
投資としては、プラス41万円
【新宿区の物件B】
・中古区分 ワンルーム
・物件価格；1,390万円 ・利回り5.8%
・ローンなし 現金購入；1,500万円(含諸費用)
・保有期間；8年で売却(同価格)
・入居者募集中、 賃料；67,000円
キャッシュフロー；毎年、約43万円
8年後売却で投資全体の収支；約1,650万円
投資としては、プラス150万円
貯金として銀行に置いているより良いですね(*^^*)
【世田谷区物件C】
・中古区分 ワンルーム
・物件価格；1,200万円
・自己資金；520万円 25年ローン
・保有期間；20年で売却(1100万円)
物件Aと同様に現在入居中であり、現賃料のままだと
毎年「手出し」が生じますが、引き直し賃料になると
毎年のキャッシュフローは黒字になります。
20年後売却で投資全体の収支；約780万円
投資としては、プラス260万円
【まとめ】
不動産投資に興味はあるけど、一棟物件は難しそうだし価格が大きいから怖いし・・・まずは区分ワンルームで始めてみようかなと考える人は多いです。
そこで今日は、3つの都内、駅近、中古ワンルームについてシミュレーションをお届けしてみました。
〈 参考：不動産投資の「キャッシュフローツリー」 一緒に作ってみましょうか♡〉
毎年少し「手出し」をしても、いずれ「自分の物になる」←いくら鉄筋コンクリート造でも、今のままである保証はありますか？
毎年のキャッシュフローが赤字(実際に出ていくお金が増える)だから節税？←少なくともキャッシュフローは黒字である事が大事です。
どんな投資にも、必ずリターンとリスクが存在するので、いろんな状況を把握して検討することが重要です！
不動産会社による初歩的な知識を身につけるセミナーは、お勧めです。但し大事なのは、行動の前に一度じっくり「自分事として理解」することですね(^^)/
不動産投資は、何より手堅い投資です。
但しそこには「正しい知識」が不可欠です！
「誰が」本当に「正しい知識」を教えてくれるのか？が大問題なんですよね(笑)
不動産を上手に活用して、一緒に余裕あるお金持ちになりましょう！
興味はあるけど できるのか不安なあなた、どうしようかな～と迷っているあなた、お気軽にLINE友だち登録からご相談下さいね(^_-)-☆ 私達自身、現役の大家でもありますから(笑)
ではまた皆様、ごきげんよう！
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