減価償却は “節税” というより
”税の先送り” うまく使える人とは？
こんにちは！ お金持ち案内人のレイです！
高年収の人は特に、不動産投資と聞くと「節税」を連想するのではありませんか？
多くの投資不動産会社は「税金が高いのってイヤですよね」「不動産を使えば法にかなった節税ができるんですよ」」と甘い言葉をかけて来るでしょう(-。-)y
あれ？ サクラ＆レイ が、このブログで話しているのって、それじゃないの？
資産形成における「減価償却の使い方」には、きちんと裏打ちされたロジックがあります。
それに沿って投資を進めることで、手堅く資産を増やせる！ これが私達の発信です(*^^*)
その辺にある「節税できますよ～」なんて軽い話とは、全く異なる次元なんです(笑)
本日は、中途半端に(?) 減価償却を理解したつもりになっている人達に向けて、その正しい価値と役割、金融機関からの目線について、少しだけ解説します。
ごゆっくり、ご一読下さいね。
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【投資の視点から見た価値】
不動産には税務上「減価償却」という、実際に支払うわけではないけれど経費計上ができる項目があります。一見「税金が減る」ように見えますが、実は「税を先送り」しているに過ぎません。
じゃあ意味ないやん・・・いいえ！ この先送りには大きな「価値」があります。そして全く悪いことでもないんです。
支払いを先送りできる＝その間に「資産を増やすチャンス」をもらえる ということですね。
例えば今年100万円を支払う予定だったものが、５年後の支払いでOKとなったとしましょう。
どうせ払うなら同じですか？ 投資目線だと思わずラッキー！となります(笑)
今100万を支払ったら、当然すぐに手元のお金が100万減ります。
ですが５年後の支払いならば、、５年間に この100万を自由に動かせるわけです！ つまり これを元手に100万で株を購入して、運良く５年間で150万に増えたら＼(^o^)／ 嬉しいですよね？！
５年後に予定通り 100万円を支払ったとしても、
50万が手元に残ります(*^^)v
支払いの先送りが、思わぬ利益を生んでくれるなんて、素晴らしいでしょう！
こんな「資産運用の鉄則」があります。
”受け取る現金は なるべく早く、支払う現金は なるべく遅く”
意味するのは・・「運用できる期間を長くするべし！」その通りですよね。
【帳簿上の収支の数字】
税金の計算；収入ー支出(経費)＝所得金額
所得金額×税率＝税金 です。
減価償却を使うと支出(経費)が大きくなり「所得金額」が小さくなります。 そして
所得金額が小さくなると、累進課税の日本では「税率」も低くなります。
ここで、本来の課税所得が 1,000万円の場合を考えてみましょう。
| 減価償却(仮に700万)の有無 | 帳簿上所得 | 税率 | 税金 | 手残り資金 |
| 何もしない | 1,000万 | 高い | 大 | 少ない |
| 減価償却を使う | 300万 | 低い | 小 | 多い |
減価償却を使って帳簿上の所得を 300万にしている人は、実際には帳簿上所得 1,000万の人と同じだけの現金を手にしているわけですね。 なので「税の先送り」により
使えるお金が十分手元にある状態
になります。
〈参考；所得税って、高過ぎやしませんか？！ 税金を減らす唯一の魔法とは？〉
ところで「税の先送り」と言うけれど、
いつまで先送ることになるのか？気になっているかもしれませんね。 その答えは・・・
物件の売却時 になります。
長期譲渡(５年超)で売却する場合、税率の関係により
結果として「節税」になっているのが高年収の人
というわけなんです。 ほぼ一棟物件が前提ですが。
〈参考；東大医師の節税 before~after 不動産の魔法をご存知かしら？〉
【減価償却と融資】
減価償却を使って帳簿上の所得を下げる(税の先送り)ことで、手元の現金が増える状態は、次の物件購入のための融資にプラスに働きます。
なぜなら自己資金を多く投下してもらえる可能性があり、銀行として貸し出す金額が少なくなるので回収が容易になるからです。
ひと昔前は、いわゆるPL(損益計算書)や BS(貸借対照表)といった書面上の数値が整っていれば融資をしてくれる・・・という時代もありました。 ですが今は ほとんどの銀行がスタンスを変えてきています。
時々見かける「減価償却を使うのは融資に不安～」という話は全く現状と異なっています。
これから不動産投資を考えている人は、ぜひ「税の先送り→手元資金を厚くする」ことに集中しましょう。
現在、最も金融機関が重要視するのは
☆手元に どのくらい現金があるのか？」
☆そのうち どのくらい初期投下できるのか？」 なんです。
〈参考；銀行が融資を決めるのに、”面談” は意味がない？！ ～人物編～〉
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【まとめ】
ここまで、減価償却とは「税の先送り」を意味するということを、お話してきました。 それは物件売却時までの先送りであり、高年収の人は結果的に「節税」になるというわけです。
減価償却は上手に使えば、文字通り “魔法の経費” です。
実際、年収＆物件条件＆減価償却との組み合わせを考えるのは簡単ではありません。でも、あなたの状況に最適な物件に最適な条件で投資することで、最高のパフォーマンスを得られるのが、不動産を使う投資なんです(*^^)v
〈参考；税金対策に最適な不動産2つに ラブコールした結果は(-。-)y-゜゜゜〉
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