新築VS築古～メリットとデメリット(Part 2)
あなたが勝てる物件は ？
こんにちは！ お金持ち案内人のレイです！
収益不動産は築年数により ①新築(築浅) ②築古 の２つに分類できます。 ”投資”の観点から見た２つのメリットとデメリットについて、しっかり理解するのは かなり難しいので、とりあえず古いより新しい方が安心！程度の感覚で判断するのは・・・時として残念な結果になる場合があります。。
本日は、投資として勝つためには「新築」と「築古」のどちらを購入するのが良いか？という疑問について、具体的なお話をしていきます。 この答えを手にする前提のマインドについては(Part 1)として既にお伝えしています。
〈参考： 新築VS築古～メリットとデメリット(Part1) 成功する投資は どっち？〉
２つまとめて ごゆっくり、ご一読ください。
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【新築物件の特徴】
《メリット》
- 建物も設備も新しいので、修繕のリスクが低い。
- 入居を希望する人が比較的多い。
- 融資期間を長くすることができる。
- 低金利で融資をしてもらえる。
《デメリット》
- 収益性(利回り)が低いことが多い。
- 減価償却期間が長いため、税負担が重くなりやすい。
- 物件価格と土地値との差異が大きい。
【築古物件の特徴】
《メリット》
- 減価償却期間が短いので、税金が圧縮できる。
- 物件価格と土地値との差異が小さい。
- 新築時より価格が安くなっている。
《デメリット》
- 融資の金利が高くなりやすい。
- 融資してくれる期間が短くなる。
- 修繕のリスクが高い。
【どちらが勝ち？の答えは無い（´-`）】
だから、どうなん？？と思っているあなたに、もう少しわかりやすく お話しますね。
例えば ”修繕リスク” という同じ項目をみてみると、、
新築→修繕リスクは低い。
築古→修繕リスクは高い。
この２つは、正反対です。
ではもう１つ、”土地値” という項目は、どうでしょう。
〈参考；「土地値」って何？？ すごく重要な指標ですょ！〉
新築→土地値との差異が大きい。
築古→土地値との差異が小さい。
これも、正反対ですね。
要するに、新築物件と築古物件は、
反対の性質を持っている
というわけなんです。
仮にAさんにとって「良い物件」でも、考え方や状況が異なるBさんにとっては「最悪な物件」となりかねないわけでして。。
この見極めが、一番重要なポイントになります！
万人に対して
「絶対に新築が良い」「絶対に築古が良い」
という現実は、存在しません！！
それなのに・・・
世の中にたくさんある投資不動産会社には「絶対にこれ！！」と勧めてくる営業マンが多々いるのは、何故なのでしょうか？
「新築を扱う会社」と「築古を扱う会社」は分かれているので、営業マンは仕事そして
「自社が扱う物件を買ってもらう」のが目的になるからなんです(-_-;)
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【あなたが勝てるのは、どっち？】
不動産は余裕あるお金持ちになるには絶対外せない投資方法です！ しかも人生において最も大切な「お金」と「時間」が同時に手に入るのは、不動産しかありません(*^^)v
〈参考；不動産投資のメリット(前編) 安定収入を得る確率は 30～50%〉
〈参考；不動産投資のメリット(後編) ”お金” と同じく大切な ”時間” を得る！〉
不動産投資は、
「あなたの資産を拡大させる」ための
最高の手段の１つです。
そのためには「自分が勝てる物件」を選ぶことが重要です！
考え方として２つのステップが大事であり、その順番は必ず１そして２という順番になります。
１番目；自分にできる範囲を理解する。
２番目；許容できるリスクを考える。
《自分にできる範囲とは？》
一定の年収や金融資産、借金の有無や家族構成により
自分が銀行にどう見られているか
を理解することが重要です。
〈参考： 銀行が融資を決めるのに、”面談” は意味がない？！ ～人物編～〉
新築しか取り組めない or 築古しか取り組めない という場合もあります。
融資については「１億までOK」という人もいれば「5000万円まで」と言われる人もいるわけです。
《リスクの許容範囲は？》
自分が取り組める投資の中で、どの程度のリスクなら許容できるのかを考えましょう。
例えば、あなたが新築も築古も両方取り組める場合、、
★CASE 1★
売却時のロスは仕方ないとあきらめる。将来は誰もわからないしね。。運用中は低金利の融資を使って残債を減らしていきたい。⇒新築物件❤
★CASE 2★
修繕の突発的なリスクは仕方ないけど、売却時のロスはイヤだ。運用中は個人の高い税金を圧縮しつつ資産を増やしたい。⇒築古物件❤
★CASE 3★
売却時のロスなんて絶対したくない。 運用中も金利の低い融資を使って手元の資金を増やし、残債もどんどん減らしたい。⇒⇒⇒無理です！！不動産投資はお勧めしません・・・
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【まとめ】
ここまで、新築VS築古のメリットとデメリット＆あなたが勝てる物件について、お話してきました。
不動産投資というのは大きな金額が動くので、誰でも取り組めるものではありません。 加えて、誰もが成功できる物件というモノは存在しない・・・つまり、各々にとって最適な物件は異なるんです。
不動産投資に取り組めるあなたは、かなりラッキーです(笑)
但し、それは「夢をかなえる魔法」ではなく、あくまでも
「不動産を使った投資」です。
少し厳しいことを言いましたが・・・
なんとなく甘い気持ちで上記の「 CASE 3 」のような感覚でいる人は ほぼ失敗が見えているので・・・お辞めになった方が身のためです(>_<) なぜなら、そうやって人生を踏み外したエリートが一杯いるのも事実ですから。。
それでもなお、私が不動産投資が大好きで あなたにお勧めするのは、他の投資には無い素晴らしいメリットが、たくさんあるからです(*^^)v
自分もできるかな～というあなた、聞くだけ聞いてみようかなという～あなた、LINE友だち登録から、お気軽にご相談下さい(^^)/ 「あなたが資産を増やせる物件」の ”最適解”は存在します。
では次回も、お金持ちへの道案内をお届けさせていただきますね☆彡
なるほどね～と思われたら、ぜひポチっとよろしくお願いします。
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